王牌对王牌 济南热点区域楼盘大盘点　

    东部：项目频出　活力剧增　

　　２００９年全运会在济南的举行，济南的东部发生了翻天覆地的变化，奥体中心的施工，道路的改造等等举措，使得东部日渐显露现代化的新城特色。

　　在二环东路以东的广阔区域，如今，新兴房地产项目在新城规划的带动下不断出现，保利花园、火炬东第、天鸿・田园新城、永大颐和园等项目使东部有了更多的房产生力军。这些项目物业类型多样，高层、小高层、别墅、花园洋房、城市建筑综合体等等类型反映出了东部居住选择的多样性。在区域的特点上，东部形成了多个相对集中的居住组团，奥体中心周围有以海尔绿城・济南全运村为中心的大型奥体居住区，以国际会展中心为中心的高新区大型居住区，目前该区域内有莱茵小镇、盛世花城、新东方花园等老的知名楼盘，还有中齐未来城、海信・慧园、丁豪・蓝调国际、鑫苑金座等新楼盘，成为东部居住项目最多的一个区域，随着配套的逐步完善，以高新开发区为依托，这一片区域会成为东部活力最充沛的一个大型居住社区。

　　在新老城接合部的燕山立交区域，由山东中润开发的百万平方米的中润世纪城，又有新产品推出的香港南益地产打造的名士豪庭，正大城市花园三期，炙手可热的中建文化城等楼盘，牢牢吸引了不想离老城太远的人们。据了解，目前中润世纪城二期３０万平方米的中润世纪广场将于今年底交付，即将开发第三期，此项目除了高档居住社区，其中的写字楼，商业物业使得该区域不仅聚集了大量人气，也使得该区域成为了东部重要的商业办公区，为该区提供了必要的生活配套。与人流聚集的燕山立交区域相比，自然条件优越的彩石居住区则是以绿色生态居住而吸引了喜欢清净生活的人们。该区域目前主要有彩石山庄和蟠龙山水两个项目，他们在山林中为市民打造的别墅住宅，吸引了高品位人士的向往。另外，位于高新居住区和彩石片区之间的邢村立交居住区，永大颐和园、保利花园等项目也在积极建设中。

　　在价格方面，由于东部优良的位置和自然的环境，加之势头强劲的道路改造和奥体中心建设等政府因素，该区域的房价也是一直领先于其他区域，其普通住宅价格也在每平方米５０００元－７０００元左右。随着配套完善及土地供给的增多，东部如繁星点点的房产新项目会越来越多的出现，他们由点连片形成的新格局，使得东部正在成为一座名副其实的现代化新城。

    章丘：“小泉城”翘首待青睐

　　章丘，因为齐鲁・涧桥，而让济南市区人民知道未来章丘可以去居住。而今更多的房地产项目在章丘市区拔地而起，瑞境・皇冠水岸、道通・山水泉城、义乌小商品批发市场、广宇黄旗山项目、重汽奥体东项目等等，使得章丘房地产市场格外热闹红火。

　　不过章丘也需要像长清越过槐荫区一样，越过高新区向济南市区招手，到２０１０年，章丘城市规划区面积要达到１４５平方公里，人口达到４５万左右成为中等城市，就需要依赖于济南市区人民的青睐，借以消化房地产庞大的开发规模。对此，扎根章丘的开发商表现出相当大的魄力和发展信心。

　　目前章丘在建的房产项目２２个，其中住宅项目１８个，商业项目４个，总的占地１万多亩，总规划建筑面积６７０万平米。章丘房价只有济南的６０％－７０％左右，大概在每平方米３０００元－－４０００元，房价上涨空间还很大。鉴于目前大家对章丘城市发展的认识不足，普通商品房的购房者有九成左右是章丘本地人士，但随着济南城市圈的扩大，道路的畅通，城市环境的美化，外地前往章丘小泉城的置业会越来越多，这将极大地带动章丘房价的上涨。

　　目前，较济南人熟知的房地产开发项目有齐鲁・涧桥、瑞境・皇冠水岸以及新推出的山水泉城。　章丘地产尚处于起步阶段，虽然有不少房地产项目陆续亮相。但外地购房者对章丘地产的认可度还有待提升。章丘对接济南是大势所趋，章丘的房地产市场走出去也是早晚的事情。优雅的居住环境、完善的配套设施、便捷的交通，为章丘地产的前进打下了坚实的基础。随着城市的扩张进程，章丘地产的后劲巨大，堪称省城地产中的一只潜力股。 

    北部：开往春天的ＢＲＴ

　　虽然北部的区位以前并不被人们看好，但是，一大批房地产项目的推出使人们对北部的看法有所改善。不论是品牌、规模、品质、知名度都不逊色于其他区位的楼盘。诸多中高档楼盘的出现，在迅速提升北部房地产市场品质的同时，也加速了北部住宅市场的健康发展。ＢＲＴ、济泺路、纬六路高架桥、北绕城、济青高速，坐拥长途汽车站、火车站，出行便利；生活配套也十分齐全，泺口服装城、中恒商城、绿地超市、大润发超市、盖世茶叶市场、北园沿街商业区、洪楼商圈等。学校、医院、金融系统配套也很齐全。新建成的ＢＲＴ仅１０分钟穿越沿线繁华地带，快速交通网织就北部发展梦想，多家污染企业外迁、棚户区改造、小清河综合治理促进区域环境升级，大盘进驻成为北城发展风向标。

　　乘着ＢＲＴ迅速发展

　　４月份北园大街地面道路完成最后一层沥青面层后，一直受到各界广泛关注的ＢＲＴ项目的１号线将投入运营。正如重汽地产本次齐鲁春季房展会的展台创意一样，济南北部房地产业亦进入ＢＲＴ时代。像重汽・翡翠郡一直以来都是ＢＲＴ的受益者，其新开的老机电场项目重汽・彩世界亦是搭上了ＢＲＴ的快速公车。除了重汽，北园大街沿线亦成为济南城北房地产开发的黄金线路，像泺河畔的君逸左岸紧靠ＢＲＴ，北全福村的华富国际成为“ＢＲＴ的守望者”。

　　４０亿治理小清河

　　２００７年１１月６日上午，小清河综合治理工程正式启动，要求在全运会之前完成。该项工程一期工程总投资４０．４亿元，除了保证行洪能力外，还将进行景观建设，打造济南的“秦淮河”。了解，小清河的改造将带动梁府、北闸子、泺口、徐李、新徐、张庄、东沙、大魏等八个片区房地产的发展。泺口片区将由香港世贸集团实施开发建设，拟规划建设成集住宅、大型商业中心、星级酒店、文化、体育、教育设施为一体的现代化新城区；而徐李片区则由北京中新集团规划建设，按照规划，北部将建一个大型体育公园，中部则打造为商住和教育区域，建成后将彻底改变该地区地势低洼、交通落后、环境污染的局面。世茂集团与中新集团的进驻，无疑为天桥区的房地产开发注入了一针强心剂。也许五年后市民可以乘游船经大明湖码头、趵突泉码头、黑虎泉码头环游护城河，经东西泺河入小清河，然后向东挥桨，游历华山万亩荷塘后登岸，再攀丘处机华阳宫，体验“船在水中走，人在画中行”的感觉。说到这里不得不提的是，华山近处还有富华庄园。

　　勿庸置疑，２００８年，小清河两岸将成为一片真正的投资热土。从政府改造小清河的决心上看，成功改造指日可待，这也意味着天桥区的房地产市场将会发生翻天覆地的变化。置业北部，将会成为济南购房者一个很不错的选择。

　　环境改善　地产升值

　　２００７年８月１７日，济泺路黄河隧道工程环境影响评价进行社会公示。该隧道位于济南市济泺路北端，在现泺口浮桥下穿越黄河，向北延伸至已建成的３０９国道。《济南市北跨及北部新城区发展战略研究》提出，“北跨”空间格局为：“一极四心四轴三区三带”。其中，“一极”是指以济北新城区、济阳、化工园（接齐河）共同构筑北部地区增长极。同时，沿黄河西南至东北走向的带状区域，打造约４５３平方公里北部新城区。济南北部的增容扩大为中心北城房地产发展提供了更大的空间，道路拓建、环境整治后，北部的整体形象也有所改善。

　　到２００９年十一届全运会之前，天桥区将力争完成１６个棚户区的改造。目前，馆驿街西片区等３大棚户区的改造已经启动，官扎营、宝华片区等棚户区的改造也将全面展开。这些片区基本上都将用于房地产的开发。同时，我市将开工建设１００万平方米的安置房。其中，５０万平方米的安置房建设属于政府自建，天桥区占其中的９０％。

　　北部的房价受交通和环境直接影响大涨。据了解，鲁能康桥项目均价由最初的３０００元每平方米，上涨到销售尾期的４６００元每平方米。每平方米千余元的上涨空间，让在此投资置业的市民喜出望外。而目前在售的重汽・翡翠郡项目正在销售高层区域的楼王，品牌引力促使该项目持续热销。重汽・彩世界４月初一经面世便引起业界社会不错反响。估计售价５５００左右，全是３０－７０平米精装小户型，总体量为１５万平米。

　　西部：腾飞就在眼前

　　济南西部在传统上是一个相对落后的地区，正规的商品房建设甚少，但随着城市改造进程加块，西部有了新的发展机遇，全运经济的带动，京沪高铁济南西客站片区的开发建设，使得西部有了腾飞的新契机。而该区的房地产开发新项目也在不断出现。

　　目前，规划面积达２６平方公里的西客站片区即将全面启动建设，这必将有力地带动整个西部区域及周边经济的发展和城市功能的全面升级。成为展示齐鲁人文风采的“山东新门户”。京沪高铁作为国家战略工程，连接长三角经济圈和环渤海经济圈，建成之后将带来全国范围内的资源和人才重组，对沿线城市具有极其重要的意义。济南作为京沪高铁中点上的城市，高铁建成通车后，距离北京２个小时车程，距离上海３个小时车程，与北京、上海连成半日生活圈。分别比目前铁路交通压缩２小时和９小时，这种时空压缩是沿线城市中幅度最大的。在槐荫区政府的工作报告中，我们看到，政府要全面加强城市规划建设与管理，精心打造城市亮点和特色。全力加快以西客站片区建设为重点的新区开发步伐。切实把西客站片区规划建设作为全区经济建设的重中之重来抓，加大对上协调争取力度，加紧落实好拆迁、规划、资金、土地征用等工作，不断加快片区土地熟化步伐。近年，在高区域辐射范围内的房地产项目也是遇到了少有的西部大发展机遇。新世界阳光花园、普利・王冠花园、重气・彩世界，凯旋新成等项目也受到了济南市民的侧目，其价格也是升至了现在的每平方米６０００元左右。

　　欲建成目前西部最高档项目的“海那城”，近期即将面市，可谓能代表西部楼盘的品质。海那城又名济南国际农产品加工贸易中心，是济南市“十一五”期间确定规划建设的大型农业龙头企业项目，是经国家计委批准立项的国家农业重点项目。规划建筑面积９５万平方米，总投资额约１８亿元。据了解，该项目毗邻百余亩的山水公园，湖面和绿化公园集中在住区的东侧，绿化公园与住区沿湖而隔，其中布置绿树、广场、小品、雕塑等，并在其上堆土为山，形成半岛。把西部房地产的开发引到了一个新的高度。而在北园大街ＢＲＴ与济齐路交汇处的重汽彩世界，则是重汽地产开发的又一高品质楼盘，这些品质楼盘的日益增多，为西部居住的提升起到了至关重要作用。

    南部：山景住宅受青睐
　　区域概况：

　　南部区域广阔，指的是从经十路往南的广大区域，该区域环境优美，有山有水，风景如画，有千佛山、燕子山、浆水泉水库、泉城公园等景点以及自然风景。

　　虽然南部风景优美，这并不妨碍南部交通。目前，南部的交通比较发达，主干道有二环南路、旅游路、建设路、英雄山路、玉函路、建设路等。

　　南控之下突出生态旅游

　　２００７年６月１日《济南市南部山区保护与发展规划》进行了专家论证、评审，通过规划的编制和实施，济南市将严格控制城市向南部蔓延和扩张，南部东片区禁搞房地产，该地区被划分为仲宫、柳埠、西营、环城四个控制性片区，同时对基本农田总量、度假休闲设施总量进行控制，增加林地和园地的数量。

　　目前的方案将该地区定位为山东省兼具齐鲁文化特色的旅游区、济南都市圈中部的生态区，以及重要的水源涵养地和休闲度假区。方案将生态旅游、生态农业等定位为鼓励发展的产业，房地产被定位为禁止发展的行业。
　　南部西片区总体布局为“三心两带一区”，“三心”包括万德、归德和五峰山度假旅游中心，“两带”是１０４经济带和２２０经济带，“一区”指的是马山、双泉生态农业经济区。

　　根据目前的方案，该地区定位为生态经济区。主要打造都市农业、观光与休闲度假旅游，以及无污染能耗、相对集中的生态工业和生态人居。如果这个规划能通过和出台，那么南部山区东片区下一步不会再有新的住宅土地能挂牌出售。西片区的土地用途审查也会非常的严格。南部山区房产的发展依然是严格控制。

　　山景住宅受购房者青睐

　　因为环境的稀缺性，南部的生态住宅变的越来越稀缺，越来越多的购房者选择了购买南部的山景住宅。目前来看，千佛山区域的山景住宅有港澳花园、水映丽山、天泰太阳树、燕山樱园等。

　　郎茂山区域的山景住宅有峰景鉴筑、山景园小区、山景明珠花园等，刘长山区域有阳光１００、如意苑等。
　　由于供求关系的原因，最近一年南部区域的房价直线上涨，不少新盘价格已经突破６０００元／平方米，部分环境好的区域，像千佛山区域房子已经突破７０００元／平方米，如港澳花园、水映丽山、天泰太阳树。 

    中部：黄金区域　寸土寸金

　　区域概况：

　　中心区大致范围是指的是二环东路以西，纬二路以东，北园大街以南，经十路以北的广大区域，该区域是整个城市的核心区域。

　　该区域内自南向北的横向有经十路、文化路、和平路、泺源大街、解放路、泉城路、花园路、北园大街等道路，纵向有二环东路、山大路、历山路、纬二路等道路，是整个城市交通网络最为发达跟密集的区域。

　　该区域的商业等配套也最为完善，区域内集中着泉城路商圈、西市场商圈、洪楼商圈三个济南目前最大的商圈，以泉城路商圈来说，区域内有济南最繁华的商业步行街泉城路，有济南最高级的商业办公区域泺源大街。

　　新盘超过７０００元／平方米

　　中心区是整个城市的核心区域，所以土地价格已经房子价格也是整个城市最高的。从２００７年招牌挂台帐来看，山东恒隆地产有限公司拍得黑西路南侧泺源大街北侧的一块商业用地，该地块每平方米的地价成本已经高达１００００多元。

　　与地价想伴随的是房价的不断抬升。从目前在售的项目来看，中建文化城的二期均价已到７５００元／平方米，大舜天成所剩的大户型的价格已经达到９０００元／平方米，而诚基中心的价格，如果按照房产证面积来算，更是高达１．５万／平方米以上。

　　地块稀少促使旧城改造提速

　　由于城市中心已经基本都开发过，开发商在中心区域能够进行棚户区改造。２００６年１１月１７日，济南市召开了旧城改造推介会，这标志着济南旧城改造的正式启动。

　　据了解，省城二环路以内０．５公顷以上可改造片区共有１２５片，合计占地总面积为１７９２．４万平方米，总建筑面积约为９０９．５４万平方米。这些地块大体可以分为传统街区棚户区、普通街区棚户区、城中村、城边村四种类型。　

　　旧村改造启动以后，济南市加快乐旧城改造的步伐。目前万达魏家庄片区、发祥巷片区改造工程等已经陆续开始启动。在旧城改造的带动下，该区域的楼盘供应将响应的得到增加。

    长清：学谷带动大盘出世

　　长清，一个济南西部新区，就像一片处女地，自从确立了大学城进驻该区后，长清才逐渐进入了济南市区人们的视野。据记者了解，目前进驻长清区的大开发商不下十几家：省内鲁商置业、鲁源置业、天泰置业、三泽房产、黄金集团、省外的浙江逸和股份、海南大胜房产等等。他们圈地开发的项目也是各个块头惊人，相比长清７０万人，城镇居民人均可支配收入仅为１１３４０元简直是真金白银豪赌长清。其实，资本都是投向有潜力的地方，他们的赌注就是大学城这一活力因子不断释放的潜力。

　　活力因子西部大学城

　　随着规模宏大的大学科技园的入住，一座以高科技产业、高校园区、高档居住、旅游休闲为主，山水相映、环境优美、风格迥异、特色鲜明、东西文化水乳交融的园林式、生态型、现代化新型城市－－西部新城区正在崛起。

　　长清把握２００８塑造强身

　　根据《济南市长清区２００８年发展计划的报告》介绍，长清区将依托城乡需求，着力提升服务业发展层次，努力形成济南西部的“人流、物流、资金流”聚集基地。

　　一是以“济南都市经济圈”的构建为契机，努力发展提升商贸服务业。努力将大学路中西段打造成“商业金街”和连接政务商住区、济南经济开发区和大学科技园的商贸物流通道，促进和带动全区商贸服务业的发展。
　　二是发挥旅游资源丰富的优势，发展大旅游业。拉长旅游产业链条，尽快将资源优势转化为经济优势，将长清发展成济南西部的休闲文化旅游区。

　　三是抓住济南市区产业和人口向外疏散的机遇，发挥我区环境优美、济南新区、院校集中、企业较多的优势，以商住开发为主，规范发展房地产业。

　　大盘豪赌
　　济南西进

　　鲁商・常春藤作为长清大学城第一个真正意义上的商品住宅项目，是唯一的高档商品房住宅，一直备受购房者和业内人士的瞩目。今后西部大学城将容纳４０万人口，而围绕高校立足的人群必将有意长期定居于此。遥想大学城未来，可以说该项目今后升值潜力巨大。

　　逸和城项目位于济南市长清区老城，项目东临峰山路，北邻中川西街，总建筑面积约２００万平方米，项目生活配套非常齐全，堪称是集居住、商贸、办公、酒店、休闲、文教于一体的现代城市综合体，它的出现，将极大改变古老长清的城市面貌。