房价的“卖方声音”:济南房价比较合理

邱振斌 中国重型汽车集团房地产开发公司副总经理

    和谐发展的楼市优质生活的保障

    一年之际在于春，在今春第一届房展会将要到来之际，众多购房者也到了观之决策之时，当然更多客户关心的还是房价、质量和配套。暂不谈楼市是否涨价，我个人意见至少说楼市近期不会降。近几年，土地供应方式的改变，资金渠道的紧缩，宏观政策的出台，使原来比较混乱的房地产开发市场更加规范有序。看来看去还是在涨，等来等去还没有买到合适的房子，这是众多要购房者的置业感叹。当2008年楼市春天到来的时刻，本人建议广大的购房者要选择社会责任强，资金实力雄厚，开发经验丰富的有诚信、有良好口碑的开发企业的产品置业，真正实现物有所值，安居乐业。中国重型汽车集团房地产开发公司始终秉承“以人为本、诚信为先、依法开发、守法经营”的开发建设理念，和“亲人服务、贴心管家”的社区服务理念，为追求优质生活的人们提供产品保证，让更多的业主享受到更适宜人居的和谐社区生活氛围。作为重汽地产的品质力作，重汽・翡翠郡现已热销三千余套，仅存千余套优质房源现正公开发售。

李松年 山东黄金置业有限公司项目研发部经理

    二环以内将消灭5000元以下的住宅

    有关房价一直有泡沫说，这也是政府调控的一个主要原因，济南的房价有没有泡沫？价格走势如何呢？笔者认为济南属于国内公认的慢热型市场，房屋价格没有经过过度炒作，其主要原因是，济南市民在投资方面都属于稳健型的投资者，而房产的消费者的主要消费需求是居住而不是投资，济南拥有两套以上住宅的属于少数，所以，济南的房地产市场基本不存在泡沫。

    那么，济南房地产市场价格走势又是如何呢，对此，商品价格的决定因素无非是供求关系、产品成本、消费能力等方面。其中：在供求关系方面，2007年济南年底出让土地的文号为20号，总共出让的土地40余宗，其中主要是处理遗留问题、旧城改造、旧村改造的土地出让行为，真正用于一级市场房地产开发的净地也就是10余宗，超不过2000亩，因此也造成了开工量、竣工量不足的问题。从市场看，2007年新开盘的楼盘不超过10家。因此也出现了某些楼盘开盘当日售罄的现象。所以，从供求关系看，房地产处于卖方市场格局。

    产品成本方面，土地成本上涨了60%以上，高新区的土地在2006年不超过150万元/亩，2007年接近300万元/亩，钢材成本上升了30%，民工工资、银行利息等也在上涨。加之随着消费需求的成长，住宅在节能、建材、配套、景观等方面要求都提高了，房屋的品质也同时升级。因此成本在上升。

    消费能力方面，房地产消费往往是以家庭为单位买房，不能用一个人的工资收入衡量房价，同时房屋消费也是十数年或者数十年消费需求的释放，加之银行按揭等，一般家庭对于60万左右住宅的承受能力还是有的，同时随着城市化进程、改善居住条件的需求、结婚购房的需求等，济南的房地产有着比较充足的消费能力。

    综合以上因素，笔者认为2008年济南的房地产价格仍将维持上涨格局，二环路以内将消灭5000元以下的住宅。

吴伟 齐鲁置业有限公司营销总监

    利润不是造成房价高的主因

    房地产开发项目的成本决定了房价，房价由开发成本和利润组成，开发成本包括土地成本、建安成本、前期工程费用、公共设施配套建设费、开发费用、不可预见费用等。

    房地产开发项目具有一定的周期性，开发周期少则二年，多则三五年，在此期间，受市场行情及原材料成本的影响，房地产项目的变动成本一直进行动态的变化。开发商的运营成本高，但利润并不一定高。因为以成本和利润为基础的房价，会受到市场行情的制约，追求高利润必然导致较高定位的房价，如此将放慢开发商的资金回流速度，而对于开发商而言，现金流的意义等同于“血液”，时间成本的重要性远高于开发成本。因此我认为，并不能简单的将利润评判为房价高的主因。

    房价上涨的背后，其实是各类开发及建设成本的高涨，以济南东部某区域为例，如果某个住宅项目销售价格在6000元/平米左右，只要这块土地不是之前就被开发商囤积下来的话，通过“招拍程序”拿地时的楼面成本一般都将超过2000元/平米，若建安成本按照2000元/平米计算，再加上其他各项开发税费，这个项目做下来，毛利我想大家也会算的出。

    我认为，对于精明的开发商，应是以“时间成本”作为衡量企业运营现状的标杆，即如何在一定的利润率的水平下，加快项目运作周期、加快资金回流速度，争取在“时间”上降低各项变动成本的增长速度。消费者评判房价高还是不高，也不能简单的用“开发商利润”来衡量，也应考虑到“时间成本”的影响。

陶晓智 济南阳光壹佰房地产开发有限公司推广部经理

    济南的房价比较合理

    我个人认为：目前济南的房价是合理的。大概有这样几个理由：

    第一，城市规划与建设，这是刺激房地产市场的首要因素。济南大面积的旧城改造方兴未艾，加上明年的全运会带来的相关配套基础建设，这些利好因素都刺激了土地升值、环境改善、交通便捷，这也就决定了房价没有下降的理由。

    第二，供需关系，这是经济学上价格的决定因素。房价问题虽然比较复杂，不能把房子单独当作一种商品来看待，但供需关系对房价还是有很大影响的。济南市人口逐年增加(2009年济南市计划净增人口60万)，家庭人均人口逐渐减少，人均居住面积不断增大，这也决定了需求量不断扩大。虽然很多老百姓都说房价高，事实也的确如此，但济南700万人口15%-20%的顶层高收入阶层，也就是100-150万人口的收入，就足以支撑房地产市场的需求。

    第三，流动性过剩。钱多了，就要找一个正的回报。通货膨胀的背景下，钱存在银行是负利率，投资渠道一般有五种：证券、债券、房地产、期货、外汇，发达国家，这五种是均衡发展的，但目前我国，债券、期货、外汇，要么几乎没有，要么极不完善，所以，只剩下股票与房地产了，在股市前景不明朗的情况下，房地产投资无论如何调控，都不会减少。

    第四，房价收入比。这其实在国际房地产研究上是一个很不成熟的理论，但一直被中国很多专家拿来说明中国房价过高。且不说与国外统计术语上的差别，也不说国外的统计是否将土地费用打入到物业税里计算，也不说国外统计是否含有二手房成交价格，就说济南，作为一个经济强省的省会，与国内其它省会城市或大城市相比，济南的经济水平很高，但房价并不高，所以，虽然这几年济南房价一直平稳上升，但也仅仅是在“补课”而已，目前的价格还是合理的，还有着一定的上升空间。

张凯 山东鑫苑置业有限公司副总经理

    与房价无关的幸福

    房地产行业，是一个关系国计民生的支柱行业，所谓“支柱”，就是国家没它不行。吃穿住用行，“住”不像吃饭一样简单，相对来说是一个不容易实现的基本需求。我们常说居住改变城市。房地产企业一定要非常明晰地知道自己的所作所为，都会对这个城市的价值、区域面貌、人民生活水平等产生深深的影响。

    正是因为行业的重要性，每一个开发商都要对市场有一个详细的了解，不是说为了城市的面貌，我们都去建造高档别墅，也不是千篇一律的经济适用房，而是深入了解普通市民，了解他们需要什么样的住房。因地制宜，为不同的人群建造不同的房子。

    在同一个城市里，必将有各个业态的开发企业。鑫苑置业作为“民生地产、和谐地产”的践行者，深入研究市场，鑫苑国际城市花园的规划满足了主流人群对置业需求的愿望。仅从价格上判断一个小区的品质和优劣是不全面的，更不能判断一个城市的幸福指数。拐点也好、不拐点也罢，我们都要根据国家的法律法规，为绝大多数老百姓考虑。只有把责任时刻抗在肩上，企业才能受到民众的支持。作为全球融资、全国发展的鑫苑(中国)，也号召更多的开发企业，在自身发展的同时，多思考业主，多思考民生、多思考和谐。

罗兆华 济南海信置业有限公司营销部经理

    需求决定价值

    济南市商品房价格最近几年一直保持了快速增长的势头，究竟什么因素在决定房价的变化和走势？供求关系决定价格，这是经济学上经典的普通需求规律，对于房地产市场而言也是如此。

    济南市商品房供应量近几年逐渐呈增长之势，但是对于购房者而言，可选择的空间却着实有限――― 两千多人抢购几百套房子的情形屡见不鲜；一句话，济南市房地产市场确实是供不应求，导致房价不断上涨。

    此外，房价上涨的原因还有以下几点：

    1、商品房成本不断上涨；土地拍卖价格、钢筋混凝土价格、人工费用等等相比以往都出现了很大涨幅，成本的上涨也相应的促使了房价上涨；

    2、济南市民收入的增长；据统计，济南市民2007年人均可支配收入18005.1元，名列东营之后、青岛之前，居全省第二位，比2006年增长17.4%；收入的增长有效支撑了住房消费的更大需求；

    3、对济南市发展预期显示出理性的乐观，构成了房地产市场需求的根本支撑；济南市2009年将举办第十一届全运会，在带动经济增长的同时，也对房地产市场形成了更高的市场预期。

    然而，房价会一直上涨吗？上涨的空间究竟还有多大？

    个人认为，在国家宏观政策的调控之下，尤其是今年加大了住房保障计划的实施，其他诸如经济适用房建设等等也逐渐有了一定改善，会在一定程度上减弱房价上涨的原动力。“住房消费一般是人一生中最大的一笔消费。”在房价日益上涨的今天，一定要理性消费，根据自己的收入情况，选择适合自己的住房。