２００８群雄逐鹿 省城楼市将加速洗牌

　　来济南市场抢肉的狼真的来了！良好的城市发展前景，全运会对城市经济的带动等等的因素让众多的外来地产品牌进驻济南，一场房地产开发商内部的生存之战即将打响。

    济南市场 标准的肥肉一块

    省城进入超高速发展阶段

　　济南市场是标准的肥肉，特别是近几年，这块肉有越来越肥的趋势。

　　经十路东西全线贯通，经一路改造全面完成，历山路改造和北园路改造即将竣工完成，二环东路高架桥，泺口黄河隧道等项目即将上马开工，ＢＲＴ快速公交线路即将开通。济南正在编制着一张市内快速交通网。等规划项目全体完工后，济南的城市交通状况将大为改观，大大的加快了市内的周转速度。济荷高速公路的开通，给本就是高速公路交通枢纽的济南添加了浓墨重彩的一笔。同时，京沪高铁济南新客站的建设也给济南的发展带来了新的契机，一个全国性的物流中心就在我们身边。四通八达的交通网络，为济南插上了腾飞的双翼。

　　根据“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略和济南市《济南市生态城市规划》，济南逐步将工业园区向东西两翼迁移，而老城区将逐渐还原“一城山色半城湖”的老泉城景观。同时，将通过建设五大生态功能区、２０个亚区、１４６个生态单元等措施，在２０２０年将济南建设成为生态城市。据悉，济南市将投资１４个亿重修华山湖，投资１００个亿对小清河进行彻底的综合整治。目前，济南市随着济南生态城市建设的逐步实施，济南将彻底改变老工业城市“脏乱差”的局面。

　　２００５年２月，国务院批准山东省承办２００９年第十一届全国运动会，主会场设在济南。２００７年９月１０日，济南市召开“十一运”动员大会，市委副书记、市长张建国郑重宣布，作为十一运会主赛区，将围绕“一轴”、“两环”、“三区”实施“八大工程”，开展“六项整治”。同时，第十一届全运会的主场馆济南市奥体中心位于规划中济南东部新城的核心位置，他的建设完工必将全面推动济南东部城区的发展。济南东部新城的轮廓清晰可见。

　　在东部跳跃式发展的同时，济南西部也在有条不紊的前进着。与东部尚未城市化的大片处女地相比，西部四处是工业化济南遗留的痕迹。为了保护城市环境，西部的工厂搬走了，留下的就是一片片的居住区。它最大的优势就在于它和主城区的衔接要比东部地区紧密的多，没有明显的分层。这也意味着，发展西部，济南有足够的公建配套基础。况且，高铁西客站的筹建对西部发展的意义并不亚于奥体中心之于东部。

    肥肉真的把狼招来了

    外来地产品牌大举入济

　　曾经一段时间，济南市场是不惧怕狼的。用业内人士的话说，济南市场异常奇怪，外来地产商在济南发展很难。入驻济南市场较早的新世界集团，一个享誉全国的地产企业集团，全国其他各地的楼盘开的都是顺风顺水，可是到了济南就卡住了。几年过去了，新世界阳光花园磕磕绊绊，到现在尚未售罄。早几年，外来品牌中只有阳光１００等为数不多的外来企业在济南这块保守的土地上站住了脚。

　　目前的情况却是，在济南逐步放开，第十一届全运会以及全国大形势等因素的影响下，众多的地产开发商开始抢驻济南。鑫苑房产以一年半时间连开三个楼盘的速度让济南人领略了外来地产商的速度。与此同时，众多的外来地产商开始在济南拿地、开盘。保利、万达、天鸿、路劲、诚基、海信、海尔绿城等等的外来开发商接连进驻济南。与本土开发商相比，他们有着更雄厚的经济能力和管理经验，济南本土地产商感到了前所未有的压力。

　　２００８年大量的外来品牌对济南市民来说就不再是一个单纯的概念，它们开发的楼盘将大量上市。不得不说，这对本土开发商来说是一个巨大的冲击。外来品牌大多是上市公司，融资渠道要比本土品牌广阔的多，而且他们大多有其他城市的成功经验，有固定的开发营销模式。这些优势都是大多本土品牌难以比拟的。

    保住口中活命的肉本

    土开发商举步维艰

　　面对狼群，本土开发商并不是没有招架的余地。济南是个特殊的城市，他所独具的文化底蕴所形成的防线是很难突破的。新世界阳光花园在济南的不成功就是个典型的例子。而本土开发商在熟悉这个城市的消费习惯，了解他们的消费习惯，土生土长的优势显而易见。

　　生存的压力让本土开发商面临着一个优胜劣汰的自然选择过程。“房地产市场就是这么残酷。”信立怡高地产咨询机构总经理朱江先生表示，“对于一个资金密集型的行业，融资是最重要的一环。现在，地产商融资主要有三个途径：银行贷款，上市融资或者寻求合作。如果没有合适的融资渠道，那么它只有去下级城市发展，退出这个市场；更甚者，将会彻底从房地产市场上消失。”

　　然而，目前济南本土开发商的现状却不容乐观。本土开发商中，只有天业和中齐两家属于独立上市企业，其他的诸如鲁能、重汽等大型企业集团的下属企业也可以凭借集团的实力在房地产市场上继续前行。而剩下的只能和这条渠道告别，单就上市所需要的土地储备就是他们无力承受的。

　　随着国家对金融危机的防范以及对全国经济形势的调控，银根越缩越紧，各大银行抬高了房地产企业贷款的门槛，贷款的难度越来越大。而且拿地早已取消分期和贷款，日渐高昂的地价和实力雄厚的外来开发商的竞争让许多本土房地产企业在最初的环节就败下阵来。毕竟，没有地，就没有生存的空间，更不用谈发展。

　　三条路被堵死了两条，众多的本土开发商只剩一条路可走。然而寻求合作也不是一路坦途。风险投资、基金公司所看重的都是房地产开发的利润，而且他们所要的巨大回报让开发商们有种骑虎难下的滋味，更何况一旦市场出现风吹草动，它们随时都可能撤资。这种打击对任何一个开发企业来说都将是致命的。

　　如何寻找合作，寻找注资者，如何寻找出合理的模式，这在全国都是一个新课题。面对着随时都可能的资金链断裂这个致命伤，２００８年济南的本土开发商注定要在摸索中前行。

    狼赶不走 只好与狼共舞

    地产寡头时代的生存之道

　　不能说２００８年房地产市场会进入地产寡头时代，但是从２００７年的发展形势来看，如果没有外来因素的影响任凭市场自由发展，２００８年将是地产寡头的重要发展之年。它们凭借着雄厚的实力在全国范围内疯狂拿地，依仗着先进的管理理念和过硬的产品开发挤压着当地开发商。而那些本地开发商们只能如履薄冰、战战兢兢。

　　２００８年将是房地产市场的洗牌年，一部分本土开发商极可能因为资金链的断裂而退出市场或者转向其他市场；而生存下来的企业则会在市场动荡中变得更成熟，具备了与狼共舞的实力。与狼共舞，需求共同发展，这也是目前形势下本土开发商的唯一出路。

　　面对竞争日趋激烈的市场环境，济南的部分本土开发商已经迈出了探索的第一步。火炬集团的唐冶一号地块的开发模式就是火炬集团出资，济南本土开发商全程管理、营销的。其效果如何，尚待实践检验。但是，无论如何，陈旧的市场运作模式被打破，济南房地产市场出现了新气象。

　　同时，房地产证券化的步伐正在加快。据悉，目前已经有商业地产基金准备进驻济南，这也为济南地产开发商们提供了新的融资渠道。将手中的土地和对本土市场的了解同地产基金的财力和其他资源进行整合，从而突破资金瓶颈的困扰。

　　对济南老百姓来说，激励的市场竞争是件好事。为了占领市场，房地产开发商们可能会给泉城百姓更多的优惠。为了加快资金周转速度，廉价卖房的现象也不是不可能出现。无论怎样，能便宜些买房子对老百姓来说就是最大的实惠。

　　对于开发商来说，２００８不仅是加速洗牌之年，同样也是个学习年。本土开发商需要学习外来品牌的经验和理念，而外来品牌同样需要本土品牌的帮助才能打破济南本土文化所带来的市场防线。残酷的市场给了济南本土开发商两条路：要么肉被抢走，自己饿死；要么与狼共舞。