展望２００８ 楼市野马何日套上缰绳？

    政策：铁腕调控再猛些

    关键词：改善供应结构　打击囤地　税收

　　２００７年，国家将调控的重点放在切实保证各层次居民真实住房需求上，动工兴建了大量保障性住房和两限房，仅这一点，就会对未来市场供应格局和需求群体的变化产生直观的影响。不久之前，国土资源部、建设部已经表态，未来保障性住房和两限房用地将占到土地出让总量的七成，这就使更多居民有望通过政策支援的途径解决居住问题。

　　去年出台的政策将对房地产行业自身产生不少影响。一方面，由于保障性住房比例将持续增加，会使开发商群体发生分化，有望出现一些以保障性住房为主要开发方向的企业，从而推动政策的连续性和资源最优化分配。另一方面，国家对囤地、土地非法转让等问题的追查力度将进一步加大，类似这些深层次、制度性措施的出台，都对行业规范运作给予帮助。

　　有专家估计，２００８年国家对房地产市场调控的主要方向将从改善供应结构、打击囤地和税收三方面进行。

　　根据国家调控总方针，中小户型比例将明显增多，以降低总量的办法，满足人们的住房需求。在土地资源严重不足的前提下，９０平米以上住宅用地的审批将更加严格，数量也会有明显下降的趋势。２００８年的住宅结构将向中小户型为主倾斜，以满足市场主力消费群体，并且可能在税收、信贷等方面得到政策支持。而大户型房的消化群体将被进一步压缩，因为它所面临的不只是高总价，还有高税赋。据此，有分析人士认为，２００８年的房地产税收政策将向进一步加重高端物业税收发展。

　　２００８年国家还将继续实行紧缩银根的政策，有研究机构预测中国的银行准备金率会达到１９％的高点。这也意味着房地产企业的贷款难度会越来越大。为了规避资金链断裂的风险，开发商们可能会采取廉价卖房的手段来加速资金周转速度。房地产开发商们在压力下也不得不将手中的土地尽快开发，以维持企业资金周转。

　　房价：逐步趋于理性

    关键词：退烧　拐点　平稳上涨

　　房价狂飙、房价疯涨，有人将其形象的比喻为“发烧”，房价在涨，而且是病态的涨。据信立怡高地产咨询机构的数据显示，２００７年第二季度开始，济南的房地产市场需求在长时间的压抑后突然全面释放，济南楼市的价格开始进入一个狂飙阶段。２００７年６月，济南楼市均价在４８００－４９００元／平方米，但是到了四季度全市均价就到了５６００／平方米。市区内以及东部地区的涨幅要远远超过平均水平。

　　近年来，中国经济发展势头良好，房地产业在其中扮演着“发动机”的角色。房地产业成为促进中国经济飞速前进的支柱之一。２００７年房价的疯涨，引起了决策层的高度重视，政策调控开始向稳定民生转移。住房社会保障体系开始建设，央行连续六次加息，提高准备金率。提高二套住房的首付比例等等。这些措施，对于没有住房的人来说无疑是利好消息。这些措施的出台，让众多的购房者陷入观望之中，同时，对于房地产市场的投机行为有了很好的抑制。

　　２００８年将实行从紧的货币政策，巨额的首付和高额利息会让很大一部分人取消靠房赚钱的念头。开发商们也会因为资金问题而加快土地开发，以往的囤积土地会被尽快开发而维持资金链，这也加大了市场供应量。同时，２００７年房价疯涨，占用了以后几年的涨幅空间，长期积累的市场需求也得到了部分释放。因此，纵观２００８年房价，住宅价格将会退烧，涨幅趋向平稳，回归理性。但是，从供求关系上说，短期内房地产市场长期积聚的需求压力还不可能被释放干净，楼市出现拐点，房价下跌出现的可能性不大。

    供需：矛盾仍存在

    关键词：卖方市场　供小于求　追涨不追跌

　　据了解，济南市２００７年大约有１１万对新人注册结婚，２００８年估计不会少于８万对。如果这部分人有７０％的人需要购买新房，那么２００７年市场的需求量会超过７００万平方米，但是济南市场在２００７年的供应量只有３００万平方米左右；２００８年的市场需求会在５５０万平方米左右，可是２００８年的市场供应预计不会超过４００万平方米。这些住房刚性需求还不包括长期积累的住房刚性需求。如果将长期没有房住的已婚家庭以及有住房需求的单身人士的需求纳入其中，市场需求量可想而知。同时，自高考扩招以来，众多的大学毕业生涌入城市，再加上农民工留守城市人数的不断增加，每年都会有数量相当可观的人涌入楼市。

　　随着经济的不断发展，人们对住房的质量要求也不断提高。个人生活空间和居住私密性等等已经成为现在考虑住房的必要条件。四世同堂、筒子楼等等许多人习以为常的居住方式已经不能满足现代人得需求。这些改善住房条件的需求也会在市场上寻求解决，加重市场负担。

　　对于消费者来说，一直存在追涨不追跌的心理。其原因就在于对房价上涨的恐怖。供应量严重不足，房价居高不下，与自己的收入水平越来越不靠边。做一个房奴或者做一个漂泊者成了他们的Ａ、Ｂ双项选择题。于是，众多的年轻人在双方父母的支持下，选择了体验“房奴”的辛酸与快乐。

    土地：有效供应太少

    关键词：土地紧缺　地价上涨　生命线　

    土地一直是房地产开发的最大成本。从目前的形势来看，土地价格继续一路高涨。从２００４年开始，国家开始缩紧地根，限制土地供应。土地供应不足直接造成了供应量不足。尽管现在已经逐步放大土地供应量，但是中国必须有１８亿亩耕地的生命线不能突破，土地供应在以后几年相对于市场需求仍旧存在不足的现象。不久前，恒大地产拿到了广州市２００８年的第一块土地，楼面地价已经过万。

　　同时，经过多年发展，中国已经出现了实力雄厚的全国性开发商，在他们的作用下，本已高昂的地价继续攀升。济南东部高新区土地在０６年的时候只有一１００多万／亩，而且是粥多僧少。但是，仅仅一年后，在外来地产商的作用及其他因素的共同作用下，高新区地价已经超过３００万／亩，并且是僧多粥少。建材以及劳动力价格的上涨也在不同程度上增加了开发商的成本。

　　２００８年，济南市场竞争将更加激烈，众多的外来品牌进驻济南，抢夺市场；本土品牌也在尽力维护自身利益，保全生存空间。而作为房地产开发最为根本的土地就成为各方争抢的焦点。房地产业内流传一句话叫：“谁有地，谁就有发展潜力。”物以稀为贵的土地在市场激烈争夺下将变得更加金贵。

    民生：社保房再多些

    关键词：实用性　夹心层　民生多艰

　　２００７年１２月１５日，《济南市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（２００８年－２０１０年）》（公示稿）面向社会公示。按照该规划，济南市在未来三年内，每年分别建设经济适用住房７０万平方米、约１万套；建设廉租住房每年约２．５万平方米、５００套。在资金安排上，济南市未来三年用于住房保障的财政总投入为１０．６１亿元。

　　上面的数据意味着明年可以理论上满足一万户困难家庭的住房问题。对于以往，这是个庞大的数字，庞大到让人惊喜不已。但是，值得关注的是，保障性住房的实用性到底有多少。去年的经济适用房，济南市民有将近一半的放弃率，户型设置不合理，一直被人诟病。对于民生来说，保障性住房能够解决其实用性的问题是２００８年关注的焦点。

　　要么放弃追求，堕落成可以申请廉租方的群体，要么倾家荡产成为一个切切实实的房奴。夹心层，这个与住房保障体系同时诞生的群体正在承受不能承受的煎熬。不能靠市场解决，也得不到国家扶持。上不去，下不来，摆在这个特殊群体面前的路并不多。

　　可喜的是，中央政府在住房保障制度方面的多项政策正在形成合力。双限房、公积金、住房补贴以及各种对自住住房的保护性金融和信贷政策倾斜，都将对民生住房改善起到重要作用。２００８年，保障性住房政策必将深层次填补和平衡房地产市场需求量。国家对住房结构调整力度的加大，也有助于夹心层解决住房问题。