把脉2008楼市 专家激情碰撞

　　２００７年中国各大城市楼市房价的持续猛涨涨得让人心惊肉跳，而临近年底一些城市尤其是珠三角地区楼市的有价无市又让人困惑不解，人们迫不及待地想知道当前楼市究竟处于什么状态了？波涛汹涌的楼市究竟有没有一种“浮漂”，能让人了解到浪滔翻滚的表面之下所隐藏的真相？２００８年楼市调控政策又会有何种大致走向？２００８年土地调控是否依然从紧？且看行业地产专家的观点……

    任志强　北京华远集团总裁

    我从不承认楼市已经出现拐点

　　“我从来不承认楼市已经出现了‘拐点’！”北京华远集团总裁任志强针对目前争论激烈的楼市“拐点”问题明确表达了自己的观点。他说，从统计局公布的数据看，一直到２００７年１１月公布的指数都是上涨的，不论是销售量还是价格都是上涨的，而且增长的幅度都在增加。这说明虽然个别城市有了供多于求的一些现象，或者是改变了供求关系的平衡，但看不出任何表象证明房地产已经出现了“拐点”。

    潘石屹　ＳＯＨＯ中国董事长

    ２００８年土地市场一定会出现拐点

　　厂家购买原材料是为了制造产品，然后把产品拿到市场上销售，一般要加快周转，就要压低原材料的库存。但目前中国的房地产不同，购买土地这种原材料，不光是为了建造房子，还可以囤积土地等待升值，特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市，或在股市上发行新股，不用建房子，直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地，从而使土地市场价格上扬。在最近１０个月内，甚至出现了“面粉贵过面包”的畸形状况。在这种情况下，我相信市场会自动修正这个错误，使土地价格回归到正常水平上来。特别是２００８年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资，土地市场的拐点一定会出现。

    贾卧龙　香港太平洋国际集团首席执行官

    ２００８楼市将面临结构性调整

　　回顾２００７年的中国楼市，政府调控方向的重大转变是影响未来楼市走势的关键因素。

　　“２４号文”以及《廉租房保障办法》、《经适房管理办法》的相继出台标志着住房保障体系建设迈出了具有现实意义的一步，从更深层的意义来看，加强住房保障体系建设等于从需求层面上缓解了市场中紧张的供求关系。从今年频繁的加息以及准备金率的提高、第二套房贷首付比例的调整等都可以看出政府在加强保障的同时，还在着力抑制过热的投资需求。从明年起实施的从紧货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，也将对房地产市场产生较大影响。不仅开发商将面临资金短缺的困境，购房消费也将被进一步抑制。

　　因此从政策层面来看，２００８年政府宏观调控的引导方向一方面是加大中低端自住供应，抑制中高端投资需求，另一方面则试图改变以往重市场的发展模式，努力引导保障加市场的双轨进行，希望通过对房地产市场的结构性调整，最终实现房价的理性回归。

　　除宏观政策外，影响２００８年楼市走势的因素还有：市场竞争的白热化以及政策打压下市场需求和购买欲望的降低。随着人们购房选择趋于理性，以及紧缩货币政策的影响，房产企业之间的竞争越来越大，不论是楼盘价格还是物业管理，也不管是楼盘品质还是环境交通，都对地产企业提出了更高的要求。

    郭宝平　国土资源部执法监察局副局长

    ２００８建设用地从严紧控

　　严把土地闸门，控制建设用地规模是这个时期以来土地管理的主旋律。但是并不等于对所有的建设用地都是从严从紧控制的，在从严从紧安排用地计划的同时，提升民生用地的保障程度将是土地调控的一个着力点。

　　郭宝平透露，国务院近日颁布关于土地管理的两个政策性文件。其中一个政策性文件主要围绕集约节约用地，另一个则是关于农村建设用地管理的文件。在集约节约用地文件中，对于房地产用地将有一些间接或直接的规定，如土地出让前，要制定控制性详规和土地供应方案，须明确容积率、绿地率、建筑规划等具体条件。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目开竣工时间、价格、违约责任等内容。另外，对于囤积、闲置的房地产用地还会有要求很严的经济调控措施。

    ２００８年中国地产将呈现五大新格局

　　过去的一年，国内投资过热、市场流动性过

　　剩、通货膨胀压力加大等问题已经彰显无疑。房

　　地产投资过热，全国房地产价格上涨过快成为了普遍的景象。随着中央政府一系列更加紧缩的金融调控措施的出台及各项政策的严厉执行，对房地产市场的影响将更为直接明显，房价这匹“脱缰之马”有望在２００８年被逐渐驯服。但是中国整体高速向上的经济增长是毋庸置疑的，房地产市场由于区域及城市发展的不均衡性所产生的发展周期日益显著。

　　２００８，中国地产格局将呈现出以下五大变化特征。

　　政策格局：从治标转向治本

　　目前中国房地产市场面临的三大主要矛盾：社会性保障住房和市场化住房的矛盾、供不应求的矛盾、资金流动性过剩的矛盾。近期国家调控政策已从治标转向治本，从解决表面的问题转向解决三大内部矛盾。２００８年，房地产市场调控的关键和效果将集中体现于各地对中央政策的执行力度。

　　扩大公房：２００７年国家政府加大对社会性保障住房的投入和监控力度，出台了一系列政策及措施保障低收入家庭的住房问题，国家对住房保障的重视程度以及相关保障政策的出台力度可以说前所未有，表明政府加快解决城市低收入家庭住房困难的决心和信心。但如何保证在地方层面上的有效实施，地方政策细则和具体措施将是关键。

　　打击囤地：为打击开发商捂地囤地行为，有效地调控房地产市场，２００７年土地增值税、土地使用税的征收已被明确。２００７年１２月，中央政府为加强土地储备机制的建立，又出台了我国土地储备的第一部法规《土地储备管理办法》，意味着政府将可能采取更有效的土地供应机制保证有效的市场调控。

　　紧缩货币：面对当前中国经济存在的过热风险和不断上升的通胀压力，２００８年中央政府实行从紧的货币政策已经确定。信贷紧缩的政策，将使大部分的房地产开发企业面临巨大的资金和土地压力，中小企业的危机更加严峻，房地产行业资源将加速向实力的品牌企业集中。

　　同时，依赖银行信贷而衍生的部分投资需求，在限制“第二套房贷”的严格执行之下也将得到一定程度的抑制。

　　城市格局：二三线城市崛起

　　重点区域：国家战略规划直接影响中国重点城市的发展方向。继深圳经济特区、上海浦东新区之后，天津滨海新区被批准为国家战略规划区域，天津有望成为未来中国经济新的增长极。

　　２００７年，重庆、成都、武汉、长沙又相继被批准作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，２００８年必将迎来这些区域城市化的加速和房地产市场的快速发展。

　　周边城市：２００７年，一线城市的经济辐射能力随着区域性战略合作的加强，正在带动周边二三线城市迅速崛起，这一势头在２００８年将继续增强。随着长三角区域经济一体化的战略规划、泛珠三角区域经济合作框架、环渤海经济圈的酝酿、中部崛起、西部大开发、振兴东北等一系列区域战略相继出台，未来区域间、区域内各城市间的协同效应的需求将日益增强，合作更为实质广泛。区域性城市基础设施的建设以及产业布局的协调发展，将使区域竞争力和活力将突飞猛进。上海、广州、深圳、北京作为区域内最重要的一线城市，其对区域内经济发展的龙头地位将更为凸现，进而促进周边二三线城市将迎来经济发展和房地产发展的黄金时代。

　　行业格局：资本主导时代来临

　　２００８年随着土地机制的规范、货币政策的紧缩都迫使国内房地产企业在资金困局中寻求新的突破，中国房地产行业也正在酝酿着一场变革，房地产行业资本主导时代已经来临。在寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商开始重视融资环节，将它从原有的运作环节上升到了前所未有的高度。国内的房地产商能否抓住机遇适应变革将是未来他们在行业内能否继续生存发展的关键。房地产行业将进入一个弱肉强食的时期，行业的重整和洗牌迫在眉睫，企业跨区域战略布局和发展亦将提速。

　　２００７年，上市渠道的开放，房地产公司在证券市场上的融资进程如火如荼。上市的公司谋求登陆或借壳上市；已上市的公司则通过公开增发、定向增发和配股等方式进行再融资。
　　２００７年资本市场所获得融资的大部分已用于了全国范围的跑马圈地的竞赛之中，楼市和股市的互动效应已逐步形成，房地产开发企业的融资、圈地、再融资、再圈地的运营模式也已崭露头角，并将在２００８年愈演愈烈。

　　市场格局：居住郊区化、商务集约化

　　２００７年国家政府加大了对社会性保障住房的投入力度，未来相当长时期内，社会性保障住房的建设和供应将大幅增加。由于土地价值的决定，大型的面向中低收入群体的大众住宅的分布将集中在城市的边缘，从而加速了城市居住郊区化的进程。土地资源的稀缺性和不可再生性，及国家“将９０平米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，促使房地产开发的生产方式的变革迫在眉睫，产业化、集约化、节能环保的绿色建筑是必然的方向。

　　随着郊区大型住宅社区的建设，人口的大量导入，对配套商业的需求将高速增长，将带动社区商业的快速发展。目前万科、泰达等房地产开发商已着手开展社区商铺开发模式的研究和探索，社区商铺将成为商业地产开发的重点。而二三线城市由于本地消费水平的制约，大型购物中心项目的建设开始出现过剩，前景堪忧。

　　但二三线城市的商务活动随着地方经济活力的增强已开始日益活跃，中心区甲级写字楼市场需求开始初显，但发展仍处于滞后阶段。大部分二三线城市写字楼销售价格低于住宅市场。

　　随着经济发展的驱动、产业结构的升级，未来如天津、重庆、武汉、长沙、沈阳等一大批二三线城市将迎来写字楼市场发展的飞速发展阶段。

　　投资格局：中外投资热情持续高涨

　　目前人民币正步入中长期的升值轨道，这将更加坚定海外基金投资中国楼市的信心和力度。

　　尽管国家出台了一系列“限外”政策，但鉴于美国经济的疲软、人民币升值的诱惑以及海外基金的全球战略部署的重新定位，大型外资机构进入中国的投资步伐将会继续加速。

　　对于国内的投资者而言，由于投资渠道缺乏，房地产无疑仍将是投资的主要产品。且随着金融市场的快速发展，房地产证券化的步伐将加快，房地产金融衍生产品如房地产基金、房地产信托亦是势在必行。

　　由于一线城市投资门槛的提高，以及对外资的限制措施日益严格，投资者纷纷将视线转向快速发展的二三线城市。房地产发展成熟度较高的长三角和珠三角区域内的二三线城市、及环渤海、中西部、东北地区的二三线城市将吸引更多的投资者的青睐。