住房“痛苦指数” 看济南与标准差多远

　　“住房痛苦指数”指用来衡量住房经济困难程度的指标，其计算公式为：商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。上述计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如由他们来计?则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。这种计算方法已简单到谁都会算,谁都会核对,几分钟就搞定。

　　例如，2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“百姓住房痛苦指数”即为:百姓住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43

　　“住房痛苦指数”的纵向比较

　　这个数字是一个变数,既可纵向比较,也可以横向比较。我们先来作纵向的比较。

　　例如,在2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22如此看来,2006年5月“住房痛苦指数”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地显示了这一时期的对楼市宏观调控失灵,“住房痛苦指数”支持国家采取进一步的、更有效的调控措施和金融政策。

　　再往前看,2004年中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月“百姓住房痛苦指数”即为:住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51从以上数据看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指数”为峰值。2005年“百姓住房痛苦指数”比2004年下降了0.29。这表明,2005年中国政府出台的一系列的房改新政,对改善中国老百姓的住房状况是明显有效的。

　　尽管2006年“百姓住房痛苦指数”又出现了大幅反弹,可尚未达到2004年的峰值。

　　这个指数存在的意义在于,我们可以量化中国政府经济宏观调控政策对房市的影响评价体系,免得不同利益集团的人从自己的私利出发随意评说,让人对中国房地产的运行状况莫衷一是,一头雾水。

　　当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国房市的观察和度量时,你立即会发现,它居然是我们一直在苦苦寻找的那架金色的天平,是观察和度量中国房地产市场运行状况的“第一量具”的衡量器。

　　这个指数还可以分解成全国各地的“住房痛苦指数”。各地会有很大差异。它与简单的商品房价格上涨指数相比,在表达对不同城市宜居程度上更直观,更准确,有更强大的可比性。

　　北京的“住房痛苦指数”

　　我们试以北京为例,来分析一下北京的“住房痛苦指数”。

　　我们之所以选取北京,一是因为北京是首都,所有的房地产新政的实施均自首都始,它应该是中国房地产新政成效最重要最方便、最直观的观察点,二是因为北京是中国房地产的龙头,是中国房地产三驾马车的头马。它的一举手一投足,一笑一颦,一个脸色,一个眼神,都会对中国房地产的走势产生重大影响。

　　根据北京市统计局统计数据计算,2005年北京全年房价的均价为6485元/每平方米。同年城市居民人均可支配收入为17653元。以此为基数除以12,月收入为1471元。于是,2005年北京市的“住房痛苦指数”为:北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41这组数字以无可辩驳的事实告诉我们,尽管北京人的人均收入17653元,大大高于中国全国平均收入11197元,高出几乎50%,但北京人的“住房痛苦指数”却更高,大大高出中国平均的“住房痛苦指数”,高出了1.19。

　　2005年12月北京人的“住房痛苦指数”为4.57,而同一时期的全国平均“住房痛苦指数”为3.22,高出了1.35,高出41.6%,显然高出的太多太多了。