房价涨不停供应不足 济南楼市现状综述

　　过去的大半年，市场持续火爆，房价不断上涨，购房者“买涨不买跌”，一定程度上陷入恐慌性购房，市场供应量不足、部分开发商的“捂盘”惜售加剧了房价的涨速。同时，区域板块热度有所变化，老城区棚户区的改造带动了西部和北部的开发，首个经济适用房项目的亮相对于购房者的心理起到了一定镇静作用，有助于房价降低涨速。物业管理更名服务，业主的主体地位更加彰显。

　　房价涨不停

　　“现在不是要不要涨的问题，而是要涨多少的问题。”某楼盘的营销总监对记者说。今年以来涨价几乎成为多数楼盘的常态，东西南北中各个区域的楼盘都在涨价。东部的锦绣泉城项目，2005年8月份均价为4500元／平方米，2006年8月份上涨到4700元／平方米，涨幅很小，可一年后的2007年9月份其均价已经上涨到5800元／平方米，一年的时间涨幅超过1000元／平方米。位于二环南路的鲁能・领秀城，住宅均价已由2005年11月份的3900元／平方米，上涨到目前的4600元／平方米。坐落于北部原济南汽车制造总厂大院的重汽・翡翠郡项目均价已由2006年12月的开盘价4200元／平方米上涨到目前的4900元／平方米，且目前项目销售态势良好。

　　涨价几乎成了多数楼盘的常态，既然房子卖得火爆，好多人排着队要买，那就得涨价，结果一涨价大家还是要买，甚至更多人来买，于是房价越来越水涨船高。

　　购房有点慌

　　“我看中的这个楼盘最近又涨了200块钱，这周我过去看看，借钱也得交上首付，”一位工作三年的朋友说，“现在房价涨得太快，收入又不见涨，越等恐怕越买不起房了。”在采访中记者发现，虽然房价持续上涨，但是购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理。无论是投资者，还是自住者，惟恐房价越来越高，越购买不上，便纷纷解囊，哪怕四处凑钱。现在很多人最关心的不再是房价能否优惠，而是能不能买上房子。

　　房价越涨，大家越是在恐慌中抢购。投资者看中的是未来的“钱”景，自住者为的是不让自己的居所因赶不上价格的上涨而钱包“缩水”，于是在大家的共同“追赶”下，房价节节上涨。

　　供应量不足

　　房价上涨是由供需关系造成的，供不应求是上涨的最主要因素。今年住宅供应量并没有明显放量，新的楼盘比较少，体量也不大。相反，住宅需求却出现报复性反弹，之前持币待购的许多人在看到房价没有下降的情况下开始出手，加入了浩大的购房大军。

　　而作为房产开发前端的土地供应也比较紧张。据调查，2004年，济南市出让土地100宗，其中普通商品住房土地6000亩左右，该年度推出的地块中，有许多大盘尚未销售完毕，如重汽・翡翠郡、阳光100国际新城等；2005年，济南出让土地六宗，土地面积3400余亩；2006年，济南市出让土地39宗，除泉城花园、圣凯・摩登城、鑫苑・碧水尚景等供应市场，许多地块仍未面世；2007年新面市土地在短时间更是不能影响市场供应格局。

　　饥饿式营销

　　在一些楼盘的售楼处经常看到“售罄”的字样，工作人员也经常告诉你暂时没有房源。购房者常常感觉到房源很紧缺，生怕买不着房子。这里面既有预售证办理的问题，也是部分楼盘采取的销售策略。这种刻意放慢销售节奏，频繁制造“售罄”现象的做法，便是业内常说的“捂盘”惜售，是一种饥饿式营销。

　　饥饿式营销是基于现在的市场状况。现在有一种非良性循环：买房必赚――多买房－－需求增加――房价上涨――买房再赚。这个互为因果的循环，源于一个简单的预期，就是买房可以赚钱、赚大钱。一些开发商正是看重了这一市场特点，从而进行捂盘销售、提高房价，从而赚取更多的利润。

　　对于预售证的办理问题，大部分楼盘的预售证都是分批次办理的，开发商不可能一次性领完所有房源的预售证，这在一定程度上延缓了房源的上市销售速度，容易出现房源紧俏的局面。

　　板块轮动明显

　　所谓板块轮动是指区域板块热度有所变换，以前的一些较冷区域有所升温。老城区棚户区改造对西部、北部楼盘是一大利好，西部、北部的房地产开发正在变热，小区品质不断提升，房屋增值现象明显。

　　从近两年新推出的楼盘看，区域房价差异正在日益缩小。以东部几个典型楼盘看，天业・盛世花城目前均价为4800元／平方米，锦绣泉城均价5800元／平方米，莱茵小镇均价4900元／平方米。西部几个典型楼盘的价格是，重汽・翡翠郡均价4900元／平方米，鑫苑・碧水尚景均价5000元／平方米，湖光山色均价4900元／平方米。从这些楼盘的销售均价可以看出，除了锦绣泉城均价在5700／平方米，其余几个楼盘的均价大致相当，差别在每平方米200元之内。这与以前东西部住宅单价差别动辄在1000元以上，甚至更多，已经有了很大不同。

　　区域房价差异的缩小，大的背景是城市各区域发展走向平衡。西部、北部区域交通和环境都有大幅改善，西部、北部的楼盘开发品质也有大幅提升，特别是棚户区改造这一大利好，从而带动人居环境的改善和房价的提升。

　　写字楼市场温吞吞

　　目前济南写字楼市场投资和需求均相对不足，在建和已建成的写字楼销售状况也不乐观，呈现出一种温吞吞的特点。这在一定程度上是受需求、投资理念及市场预期的影响。实际上，写字楼作为一种生产型物业，它的发展是与经济紧密联系在一起的。济南宏观经济每年保持在15％以上的增幅速度，随着外企的大量涌入和本地企业的发展壮大，写字楼市场的好时代即将到来，写字楼投资回报也比较可观。

　　经济适用房亮相

　　今年经济适用房终于亮相。济南市首个经济适用房项目世纪中华城即将公开发售，首次将向城市中低收入者提供600余套廉价住房。与此配套，从9月1日起，《济南市经济适用住房管理办法》和《济南市城市低收入家庭廉租住房管理办法》开始正式实施。除了世纪中华城，按照计划安排，目前还有其他4个经济适用房项目正在开发建设。

　　据了解，济南市有住房困难家庭大约6万户。此次解决的600户只占到困难户的1％。尽管数量不多，仍然引起了广大市民的高度关注。经济适用房是民心工程、安居工程，对老百姓的购房心理影响巨大。经济适用房的亮相有助于人们减轻对高房价的恐慌心理，降低房价的过快增速，为高房价造成的高压力减压。

　　物业管理变身服务

　　日前，国务院对2003年制定的《物业管理条例》作出重要修改，并将于10月1日起与物权法同步施行。我省的物业管理条例已经完成了草稿，它将结合我省实际，对国务院的规定予以细化，并将对实践中的老城区物业、分期物业等问题予以规范。

　　新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。专业人士认为，所谓物业管理，应是服务与管理的结合，首先是物业企业对业主的服务，其次才是物业企业对物业的管理。从“管理”到“服务”虽然只是字词上的变化，其中的理念转变却是深刻的，这是国家对物业企业的明确定位。实践中，很多物业企业与业主的矛盾都是由于“管家”以“主人”自居，角色颠倒。这个修改有利于物业服务行业工作理念的转变，改变重管理轻服务的不正确认识。同时，条例对业主的“主人”身份进行了明确，业主才是真正的管理者。

　　此前，济南的小区物业纠纷已屡见不鲜，相关法律法规的施行，将规范物业企业的行为，唤醒业主的主体意识，有利于业主运用法律手段维护自身和小区的合法权益。