解读拆违风暴对楼市影响 各界看法不一

【热点专题：拆违风暴 风起云涌】

　　拆违对房产市场巨大利好

　　信立怡高物业顾问有限公司总经理　朱江

　　此次拆违行动是济南市城市建设史上一个比较重要的工作，影响巨大，意义深远，将有效地促进房地产行业的健康良性发展。以前的监管往往把重点放在开发层面上，没有落实到产品层面上来，导致了大量的“野楼盘”涌入市场。由于这些楼盘偷逃了国家多项税金，并“节约”了大量的建筑成本，价格非常之低，与正常开发的商品房形成了强烈的价格差距，严重地扰乱了济南市房地产市场。这次拆违直接把矛头对准了即成产品，大刀阔斧，从根本上切断了违法商品房流入市场的可能性。

　　“拆违”对房地产行业来说无疑是一个巨大的利好消息，开拓了市场前进的广阔空间，但是这种利好并不会在短期内就有所展现。首先从商品房的供给来看，正规的房地产开发不但要受到国家土地政策、建筑法律法规的限制，还要遵循一定的行业发展规律，不会也不能随心所欲地扩张。此外，就目前济南市的情况来看，正规商品房的成本即使压到最低，也要远远高于“野楼盘”的价格，产品的差异性还是比较大的。其次，从拆违引发的购房需求看，由于“野楼盘”业主以满足住房需求的基础购房群体为主，他们在短时期内较难培养出新的购房能力，而会在较长的一段时间内，通过二手房市场等方式，慢慢进入到商品房市场中去。

　　一定时间内影响供求关系

　　杭州外海集团济南房产营销中心营销总监　杨洋

　　在济南，同地段的楼盘项目，正常开发的商品房价格是5000元/平方米，野楼盘的价格仅售3000元/平方米，土地成本促使市场价格相差甚大。价格的差距使市场环境大受影响，不正当的竞争手段扰乱了市场秩序，严重影响了济南房地产市场的健康发展。由此，“拆违心”之基本影响--规范市场秩

序，有利于济南房地产市场长远健康发展。

　　作为山东省的省会城市，济南承担着政治、经济、文化中心的使命，引领着全省十七地市的城市规划发展。“拆违”的开展，尤其是对严重影响城市规划、不符合土地利用总体规划的违法旧村改造工程的重点整治，使济南街道形象、城市绿化率都得到了很大的提高。“拆违”之长远影响--提升城市形象。

　　“拆违”的展开，直接减少了市场的供应量，使市场房屋供应量瞬间减少，在一定时间内影响了供求关系的变化，同时，原来野楼盘的消费群体将部分转移到现有正规市场上来，这必将促使济南目前在建在售房屋的销售量的提高。根据市场经济的一般价值规律，“拆违”行动将在一段时间内会引起房屋价格的上涨。“拆违”之内在影响--有利于现有商品房的销售，有一定的价格提升幅度。

　　“折违”是一项长远的大工程，是影响一个城市，影响几代人的行动，它的影响将是各个方面的，渗透在各个层面的。

　　银行　拆违不会增加房贷风险

　　时下济南拆违风暴正在进行。随着一座座野楼盘被夷为平地，人们或许会担忧，已经或打算购买野楼盘的购房者是否会因为转而投向正规开发商的楼盘，而由于自身经济状况限制势必要去银行贷款，那么会不会出现由于贷款激增而造成风险的情况。记者就此采访了招商银行济南分行零售银行部的王广宇经理。

　　王经理表示从金融角度来看，拆违并不会对银行方面带来什么影响。首先，从政策上来讲野楼盘本身是不合乎规定的，银行方面也知道野楼盘贷款存在着巨大的风险，因此银行方面对于野楼盘的贷款是坚决禁止的。其次，对于个人购房贷款，目前各家银行都有着较为成熟的风险防控体系，贷款人数的多少并不能决定风险的大小。银行在发放贷款时已经考虑到了风险问题，只要严格按照政策去办，风险将会在可控范围之内。今年上半年招商银行在济南地区新增房贷金额同业排名首位，今年的房贷金额较之去年也有增加，目前的风险完全在控制范围之内。再次，所谓野楼盘的准客户群体，在失去野楼盘这个购买目标之后，有相当一部分人将会把眼光转入二手房市场，还有一部分人干脆就放弃买房，选择租房。毕竟这部分人群经济状况一般，因此贷款买房并非他们的首选。

　　尽管拆违不会对金融方面造成影响，但也有人指出，野楼盘拆除之后，经济适用房的开发力度一定要加大，廉租房政策也要落到实处，切实解决低收入人群的住房问题。

　　文/任世海

　　“拆违”有利于维护公平竞争

　　山东大学经济学院副院长　山东大学房地产研究中心主任　李铁岗

　　近期以来，济南市掀起了一场“拆违风暴”，可谓轰轰烈烈、声势浩荡、牵动全局。济南市作为一个经济大省的省会城市，为了加快发展、加快城市建设、迎接全运与奥运，改善群众生活环境，这是一件有利发展、有益百姓的好事、实事。

　　一是，拆违有利于城市规划与城市发展；城市发展应该是理性的、长远的、有规划的建设，只有建立在科学、理性的城市规划基础上，城市才能做到长远而有序地发展，才能逐步进行配套设施建设，以期满足城市居民方便、舒适的生活需要。绝大部分违楼违背城市规划，任意乱搭乱建，妨碍旧城改造，无法实施基础设施配套，无法拓展城市发展空间，不仅影响了市容市貌，损害了城市的对外形象，也在一定程度上限制了城市的可持续发展。

　　二是，拆违有利于维护城市房地产市场秩序和公平竞争；同其它市场一样，城市房地产市场的正常发展离不开规范的市场竞争秩序与市场游戏规则，违楼建设破坏了城市房地产市场秩序和市场游戏规则，由于逃避土地税费、土地成本低，建设质量差、建安成本低，缺乏产权证、楼房售价低，违楼进入市场直接扰乱了房产市场的公平竞争，给守规的开发商造成危害。因此，拆除违规楼盘对于房地产市场的健康发展和房地产市场规范持续的建立具有重要的价值和意义。

　　三是，拆违有利于保护消费者的利益。事实表明，绝大部分违规楼盘不但没有合法的法律手续，而且由于缺乏科学的楼盘规划和楼体建筑设计，楼盘缺乏必要的配套基础设施、楼盘建筑质量得不到保障，建设时是违楼，建成后是危楼，预售后是烂尾楼，不仅不能给业主带来生活的方便，反而给居民生活带来隐患。拆除这部分违楼，可以保护消费者的利益。

　　文/李世光

　　百姓眼中的拆违

　　野楼盘可否区别对待

　　赵小姐某事业单位工作人员：

　　首先，我认为这次拆违行动体现了新一届政府高效坚决的执政能力。城市规划和房地产市场都是与我们日常生活息息相关的大事，以前济南的城市形象不好，在很大程度上都与违法违章建筑有关。但是对于很多不合理的事情，我们一般的老百姓没有能力去管，政府应当担负起社会管理者的责任。此次拆违让我对济南市未来的城市建设充满信心和期待，希望政府能够在拆违的同时建设好济南。

　　同时对于现在的“野楼盘”是不是可以区别对待，尽可能地减少社会损失，对于没有占用绿化带的一些建筑，是否可采取拍卖等方式，将所得款项用于市政福利的建设。

　　担心被拆除

　　王先生现居住于某“野楼盘”：

　　我是2005年买的这里的房子，当时刚工作，没有什么积蓄，又急着结婚，正愁于买不到房子。恰好单位组织我们购买这里的房子，虽然是旧村改造的房子，不能办房产证，但是考虑一是我们是自己住，没有以后转手的问题，同时是单位组织的，应该不会有什么问题，就买了。现在拆违进行得这么凶，我也有点担心，但从目前的情况来看，这边还没有什么动静。