“建管分离” 济南物业管理进入新时代

　　8.1，这个数字代表了一个日期，一个对济南购房者和居民来说非常重要的日期，那就是8月1日。因为，从今年8月1日起，济南市新建小区总建筑面积超过3万平方米的，必须在申请《商品房预售许可证》前，通过招投标选聘物业，不然，将禁止预售。也就是说，开发商再自己指定“管家”，就不能卖房子。

　　眼下，物业纠纷日渐增多，很大程度上跟开发商遗留问题有关。很多开发商和物业公司是“父子兵”，反正都是一家人，业主买了房子之后，发现问题找不到开发商就拿物业撒气，往往导致很多纠纷。

　　日前，济南市建委和济南市房管局联合下发通知，要求各房地产开发企业从8月1日起严格执行《济南市物业管理招标投标管理办法》，以规范房地产市场秩序，维护业主的合法权益。总建筑面积在3万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位必须在申请办理《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于3个或总建筑面积在3万平方米以下的，经房管部门批准，才可以采取协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业服务。

　　通过招投标方式选聘前期物业的新建小区，开发建设单位与中标人应当自签订前期物业服务合同之日起15日内，持有关资料到市房管部门办理备案手续。

　　今年8月1日起，新建商品住宅项目的开发建设单位申办《商品房预售许可证》时，须提供一份经市房管部门备案的前期物业服务合同。否则不予受理商品房预售申请。

　　目前存在三种物业管理方式：一种是开发建设单位自己建设、自己管理；另一种是企事业单位自管房；第三是建管分离、聘任物业管理公司。前两种均属于自建自管形式，后一种是市场化管理模式。“自建自管”是房地产行业发展的阶段性产物，随着行业不断发展，其弊端逐步显现出来，必将被“建管分离”所取代。其实关于物业管理的问题，国家早有明确的规定。国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从概念中可以看出，物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后，才能取得小区的物业管理权。也就是说，住宅小区的物业管理是一种市场行为。《物业管理条例》第三条还规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。”这进一步确定了物业管理市场行为的性质。

　　自建自管不是市场行为，供需双方主体的责任不明确。首先是违反了国家提倡的物业管理市场竞争机制的要求。建设单位对自己建设的房屋，没有通过招标的方式选聘物业管理企业，而是直接交给下属的物业管理公司或房屋管理部门进行管理。其次，阻碍了物业管理市场化的进程。物业管理必须实行优胜劣汰，不断激励企业奋进，推动物业管理行业向前发展。

　　另外，在“自建自管”情况下，由于物业管理公司对开发公司存在一定依附关系，开发商可能对物业管理公司的管理运营提出一些苛刻条件。例如，某小区的开发商对其下属物业管理公司做出这样的规定：小区物业服务费实行承包制，如果盈利，开发公司按比例分成，如果亏损，则由物业管理公司经理、部门经理进行承担。物业管理公司要求开发商交纳空置房屋的物业服务费和先期垫付业主拒交的物业服务费，但均被开发商拒绝，该物业管理企业承受的压力可想而知。自建自管型的物业管理，由于开发商与物业管理公司存在“血缘”关系，在物业承接时，物业管理公司很难对开发商实施有效的制约和监督，物业项目的许多隐患会被遗留下来，这给后期物业管理公司的管理带来很大麻烦，业主的合法权益也会受到损害。相反，建管分离的物业小区就不可能发生此类现象。

　　济南率先实行这种“建管分离”的物业管理制度，并将这一制度硬性的用政策体现出来，不能不说是一大创举，是对居民权益的一个有力和有效保障。