楼市：紧张略显“郁闷” 平淡不乏精彩

　　半年总结起来，市场主调是平淡的甚至平庸的，好在平淡中尚有精彩、亮点在。总的感觉：有种回归的感觉，感觉上半年的市场回归到了几年前的某个上半年或者下半年。总结过去是为了更加美好的未来，我们应该深度关注这种似曾相识的“回归”，这是市场螺旋式上升的表现。

　　供求“谜局”

　　说供求是谜局显然不合适，供求在相关机构的资料中有具体的数据在，但毕竟很多动态的信息相关部门在短时间内无法精确汇总。就我们地产媒体人士的一线信息来看，济南的地产市场存在着供不应求，程度如何，尚无精确数据。

　　相信济南所有的地产媒体人士都有过帮亲戚朋友买房的经历，但今年上半年估计诸位也像笔者一样遇到了诸多尴尬：亲朋请托帮买某楼盘的房子，我们找到开发商的一把手得到的回答也只是“我尽力帮您留一套”，言外之意优惠是无论如何不可能啦，能买上就不错了。如此情况的楼盘不在少数，在此不一一列出。

　　放眼整个济南楼市，购房者可买的房子还真不多，若按区域论就更寥寥，有的区域可选房源“只此一家，别无分号”。沿二环路的鲁能领秀城、蝶泉山庄、山景园、京鲁山庄和阔居南城的峰景鉴筑、阳光100、白金瀚宫、东方美郡、太阳树、如意苑、泉景天沅、山景明珠花园服务着大济南的整个南部居住，或许受数年来深入人们意识的“南贵”影响，以上十几家楼盘在今年上半年无不热销甚至脱销，大盘倚靠多年来积累的品牌优势持续热销，名盘依据地利之势推出楼盘即告售罄，极少数的手续办理较慢者也汇集了不少消费者的期待。经十路沿线彩石山庄、荷兰庄园、银座花园、名士豪庭、中润世纪广场、中天汇丽华城、中建文化城、外海现代中央花园等楼盘构建着大经十路的精彩居住，好房子得有好价格，此几处楼盘的品质和价格一样魅惑着购房者心神。偌大的中心北城和中心西城，在售楼盘仅重汽翡翠郡、泉城花园、鑫苑碧水尚景、鑫苑城市之家、嘉汇环球广场、湖光山色、巴黎花园等寥寥几个楼盘，显然不能支撑强大的购房需求。中心东区的盛世花城、莱茵小镇俨然东城热土“王者”，几个月前的土地拍卖让人们可以预见这个区域火热的未来楼市。市中心的综合体项目银座晶都国际小户型热销、售罄已不是新闻，圣凯财富广场、趵北六号的不可替代和绝无仅有让其价值非凡，疯狂的追捧让其成为业界经典成功项目。章丘地产节让章丘的房产全面震撼亮相，众多济南人相中了休闲都市、小泉城章丘的房产，一波波章丘置业狂潮热袭章丘。长清的项目更多的是像银座常春藤一样只是济南人的强烈期待，诸多工作在紧锣密鼓地准备中。

　　时时处处都在的房产热销信息让我们不完全归纳出“济南地产供不应求”的结论。显然供不应求的市场价格逐步上涨是道理中事，但长时间的供不应求就是市场的问题和危险所在了。我们相信济南楼市不会持续供不应求，下半年应该会有大量新盘入市。毕竟合理的供求关系是市场健康与平衡的标志。

　　房价魅惑

　　房价是楼市的神经线，土地是楼市的生命线。济南的房价高低历史上好像从来没有被主流媒体大炒特炒过，原因可能是济南深厚凝重的特色保守、稳健文化影响。济南人似乎不会大声大肆宣扬某种不满意或者满意，不偏不倚、不左不右的中庸之道是诸多济南人信奉的。在房价大涨的2002、2003年，济南人都表现出了少有的理智和冷静。几年来房价已经从五年前的两三千涨到了三四千、四五千，如今四千以下的房子已经将要在市场绝迹，有关业内人士甚至作出济南房屋均价将在未来两年内突破六千的大胆预测。大规模的棚户区拆迁改造带来的刚性市场需求显然不可抑制，快速的城市化同样营造了大量的购房需求。拆违风暴对整个城市和市民来说都是大利好，对房地产开发来讲更是史无前例的规范市场行动，地产市场将迎来大范围全行业的规范发展时期。有专家认为，这种情况下，如果经适房和中低价位商品房能够大量供应市场，济南的房价增长将会被合理平抑，但如果没有大量经适房和中低价位商品房供应市场，房价的增长幅度恐难预期。

　　房屋均价能否突破六千，何时突破六千，不是我们关心的内容，因为存在即为合理，我们所做的应该是找出楼市问题之所在，进而解决问题，保证楼市的健康发展。济南的高端房产产品供应太少是一个问题，另外中高档产品的品质参差不齐也是一个问题，在市场供不应求时赖产品还可以滥竽充数，随着竞争的充分和市场的规范，消灭赖产品、让济南人的居住水平整体提升是我们的目标。

　　房价肯定是要涨的，涨多少的预测得有专家来做。作为媒体中人，我们极其不希望房价的上涨是因为供不应求引起，因为房产属百年消费品，供不应求必然带来粗制滥造，有的个别产品必然会“萝卜快了不洗泥”。建筑是遗憾的艺术，但建筑不应该是粗制滥造的产品，劣质房屋的恶劣影响――浪费资源，浪费人力物力财力，人们还享受不到应该有的舒适度甚至安全感――是全社会共同抵制的。

　　营销平淡

　　整个楼市营销上半年的大势、主调是黯淡的。可能因为房子好卖，也可能因为产品的地段绝版，也可能因为产品独特，整个楼市的营销总体是平淡甚至黯淡的。笔者以为如果是产品个个精彩、楼盘个个有特色，再加之市场多少有些供不应求，房地产营销平淡是无可厚非的，甚至营销不用任何促销等技法都是值得称道的，但遗憾的是我们看到的楼市，产品并非无可挑剔、个个精彩。这种情况下的营销平淡是沾了产品供不应求的光，但供不应求的好日子不会常有，没准下半年便不复存在，到那时恐怕一些楼盘的销售推广机构已近瘫痪，销售策划人员也难以应付现代新颖的销售策划市场，更别提有值得期待足可标榜的经典销售策划案例出现。好市场（特指供不应求的市场）养人，好市场也害人，养人是因为舒服安逸唾手可得，害人是因为不经历复杂、强竞争力市场的洗礼，难以造就真正的市场创新人才。很多人嗤之以鼻的某知名楼盘的“产品说明书”式广告，代表了济南地产的落后角落，成为不少济南地产人心中的隐痛。众多落后角落和隐痛会死死拖住济南地产突破山东走向全国的步伐，我们所有的济南人都不会容忍这种个别死角的长期存在。

　　上半年地产媒体对于楼市营销推广的刺激与拉动效果显著。不论是齐鲁春季房展会，还是五一购房主题行动，抑或欧中建筑艺术主题活动、红五月专题，均取得了不俗的市场效益。震撼济南甚至齐鲁大地的章丘地产节，第一次将章丘楼市摆在了全济南人眼前，近200万平米房屋集中展示，数个专辑集中报道章丘楼市，章丘已经成为济南人二次置业、闲居置业的首选地。没有自夸《齐鲁楼市》的意思，只是想说明市场的活跃与否地产媒体责任重大。地产媒体的推广策划水平如何，也是一个地域房地产发展水平高低的衡量标准。

　　整个楼市的营销大势平淡，个盘的经典营销成为精彩亮点。由本刊和天业盛世花城策划推出的“东部雄心”取得了颇好的社会效益和销售业绩，甚至有人戏言东部高新区的地价房价推升与东部雄心的策划密切关联。留守济南策划第一次从城市社会话题的角度导入项目营销，取得了“前无古人”的社会效益和经济效益，让济南人第一次认真思索留守济南的理由，让几乎所有济南人深度全面认知重汽翡翠郡的产品特色。还有几个精彩个盘个案值得品头论足，在此不一一赘述。总之是鲜有的几个个案经典案例，让平淡的楼市营销泛起涟漪，出现精彩。

　　房子不应该紧张而有些“郁闷”的买着或卖着，房子是应该精雕细琢后才被推向市场的，房价应该是理性健康说得清楚的增长而不是相反，楼市营销应该是活跃的精彩的而不是平淡甚至黯淡的，因为营销和产品品质、房价发展一样也是地产文化的一部分。

　　2007年上半年是颇为安宁祥顺的，该调的上年已经调过，该顺的也已经理过，上半年大家都在紧张地买房子、卖房子、设计房子、建筑房子，当然开发商的手续也照例在跑。紧张应该和供求关系有关，郁闷则是不应该出现的：发展了近十年的济南地产在2007年的上半年让人们感觉到有点郁闷，是不是因为楼市中少有惊人之举，楼市中多少有些乏善可陈？是因为市场的整体发展速度放缓了还是人们对房地产的发展水平期望值过高了？