楼刀刀

        济南房地产市场抗压能力分析及2011年走势预判 近期从国家到地方，房地产调控政策频出，在越来越严厉的调控下，让我们一起来探讨下济南市房地产市场政策抗压能力如何？ 房地产抗压能力的强弱，应从多方面综合考虑。首先要看直观的供求关系，因为有效供应和需求关系是影响市场走势最直接的因素；其次是城市宏观经济发展状况，例如城市GDP、城市人口、人均GDP等。此外城市土地供应、产业结构、城市属性等都与房地产业的兴衰密切相关。 先看济南市近几年的市场供需情况：供需比例处于失衡状态 随着2009年经济复苏，济南市刚性需求开始井喷式释放，但市场表现却是严重供小于求。2009年全年平均供应17.37万㎡/月，需求达到23.71万㎡/月。 2010年，国家出台调控政策，虽然购房需求有所抑制，但供不应求的局面未有缓解。2010 年全年平均供应20.36万㎡/月，成交18.96万㎡/月。 当前国内宏观经济发展周期在中短期内将保持基本稳定，济南市供需格局也不会发生重大调整，因此济南市住宅市场的基本格局将保持相对稳定。 再看济南市未来供应情况：土地供应增幅小，形成有效供应慢 土地供应量高低决定城市未来销售面积大小，从近几年的土地供应数据来看，济南近几年的土地供应涨幅有限，甚至2010年的土地供应比2009年降低了17..7%；且土地成交后形成有效供应速度较慢（一般1.5~2年），所以未来济南有效供应量集中爆发式增长可能性很小。 三看未来保障房供应：保障房供应力度适中，建设速度有待提高 2010年召开的济南市经济工作会议提出， 2010年至2012年，全市将新增保障性住房不低于230万平方米，其中廉租房不低于40万平方米，公租房不低于120万平方米，经适房不低于70万平方米。 但从近几年的保障性住房实际供应来看，虽然政府对于保障性住房的供应计划较多，但短期内依旧难以对市场形成实际影响。且保障性住房解决的主要是是低端收入人群，而低端收入本身购买力较差，对商品房市场不会产生较大分流。 四看宏观经济指标：经济指标走势好，市场前行动力足 2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，, 全年城市居民人均可支配收入25321.1元，增长11.4%,城市居民恩格尔系数31.6%，下降1.2个百分点. 宏观经济向好必然带动购买力持续增加，为房地产业发展起到推动作用。 近几年济南市户籍人口数量保持低速均衡增长。随着城市化进程的加快，流动人口的大 量持续迁入，高校学生留济的人数增加，预计到2020年，济南市的人口规模将达到900万至1000万。 基于以上数据分析，我们可以认为： 供应依旧短缺： 从近几年的土地供应增幅以及保障房建设进度来看，济南市场有效供应短时间内不会有根本性的突破，供应短缺现象仍将持续 需求在不断积压： 1、城市经济向好，带动购买力持续增加，购买需求仍存在较强的经济基础。 2、城市化进程的加速，将带来大量的有效需求；大规模的城市改造产生的大量刚性需求和改善型需求 3、通货膨胀的经济背景下，资产贬值，投资需求、投资意愿仍较为强烈，投资房地产一直被大家认为是最佳投资方式 2011年济南房地产走势： 济南供需结构短时间内不会发生根本改变，预计成交量经短暂波动后将随着刚需的释放而恢复增长；预计市场均价依旧保持增长台式，但增速将降低。