债务人低价转让房产 债权人应如何维权

　　案例:

　　王先生来电咨询:2010年1月9日,乐某向我借款人民币45万元,约定借款期限一年。到期后乐某未能还款,我起诉至法院,法院判决乐某向我偿还45万元及逾期利息。判决后乐某未履行,我申请法院强制执行,但因乐某暂无财产可供执行,法院终结了案件。近日,我发现乐某在2011年4月20日将自己的住房卖给了其姐姐,售价62万元,但这套房子市场价至少110万元。对于乐某低价转让房产逃避债务的行为,我该怎么办?

　　山东德义君达律师事务所刘怀勇律师解答:根据《合同法》第七十四条的规定,债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为,因此,王先生可以向法院提起撤销权之诉,请求撤销乐某低价转让房产的行为。另《合同法司法解释二》第十九条第一、二款规定,对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。本案中对市场价至少110万元的房产以62万元转让,显然属于“明显不合理的低价”,作为乐某的姐姐,购买人具有身份上的特殊性,而且其对于房屋市价也应大致知晓。因此,王先生可以提起撤销权诉讼,维护自己的合法权益。但根据《合同法》第七十五条:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭”之规定,撤销权的行使也是有期限的,所以,建议王先生及时主张权利。