承租人使用房屋不合理时如何处理?

　　案情介绍:去年10月,张某与李某签订了房屋租赁合同,约定将自己精装修的一套三居室的房子出租给李某,租期为一年。但今年2月份,李某却拒付租金,并单方面要求解除租赁合同。更令张某意想不到的是,当他前去收房时却发现,才过了短短几个月,这套精装修的房子却已面目全非,原先宽敞明亮的大客厅被一堵墙隔出了一间小黑屋,客厅和卧室的实木地板都损坏严重,原来光滑的墙面上也被钉进了许多钉子。张某找装修公司咨询,得知基本恢复房屋原貌,需花费3万多元。对于李某的做法,张某十分气愤,张某认为李某应该将房屋恢复原状。但李某以合同未约定为由,拒绝承担这几个月房租以外的任何费用,无奈之下,张某将李某告上了法庭,要求李某恢复房屋原状,赔偿损失。

　　案件分析:根据我国《合同法》第217条的规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”第218条的规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。”第219条的规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第222条的规定:“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。”第223条第二款的规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

　　本案中李某因使用不当造成租赁物的损害,同时未经出租人同意对租赁物进行了增设。张某可要求李某恢复房屋原状、赔偿损失。根据“谁主张、谁举证”的原则,张某必须证明房屋的损坏是李某不正当使用造成的,而不是使用中的正常磨损、损坏。

　　律师提醒:签订租赁合同应当对所出租房屋的原状作明确约定,注明房屋交付时的原始状况也可以对房屋交付时的整体情况拍照或录像并作为合同附件,否则可能会造成诉讼中出租人因举证不能而败诉的法律后果。

　　文/山东齐鲁律师事务所　单明星