无产权证的房产转让及定金问题

　　案情介绍:

　　张先生欲购买刘女士一处房产,后经双方协商确定价格为39万元。2008年11月21日张先生称交给刘女士35000元预付款,刘女士向张先生出具收条一张,内容为“收到条,今收到现金叁万伍仟元整,刘女士,2008年11月21日”。事后张先生得知刘女士的此处房产没有房产证并以此为由不再购买此房产,并要求刘女士退还预付的35000元购房款。刘女士则表示此款项是定金,张先生不履行付款义务已构成违约,无权要求返还定金而拒不退款。该处房产到目前为止仍未取得房产证,张先生对此很苦恼。

　　律师意见:

　　根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定:“定金应当以书面的形式约定”,即定金合同属要式合同,本案中,刘女士没能提供双方签订有约定定金内容的书面合同,出具的收条亦没有约定35000元系定金,因此不能确定此35000元的性质为定金。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,房地产证是拥有所有权的证明,本案刘女士出卖没有所有权的房屋属于无权处分,双方的购房合同因违反法律强制性规定而属无效合同,应予解除,无效的合同自始没有法律约束力,故刘女士应返还张先生所交的35000元预付款。

　　山东齐鲁律师事务所　冯兆兰