别墅渗水10年修理无效 业主告开发商索赔200万元

　　2001年，方先生购买东莞东城区某开发商的别墅，因房屋渗漏水而痛苦不堪，开发商和物管多次进行维修，问题没有根除。2005年，方先生停交物业管理费，2010年，物管断停方先生的水电，双方矛盾一触即发。昨日，方先生将冷战了10多年的矛盾搬上法院，向开发商和第三人物业管理处索赔200多万元。

　　别墅漏水10年修不好

　　从2002年开始，方先生就因别墅漏水、渗水问题与东莞某开放商开始了长时间的“战争”。

　　2001年11月，因看中别墅开发商的实力，花了365万元买下一间面积为360多平方米的别墅。好景不长，梅雨天气来时别墅开始漏水，外墙面漆不断脱落，大厅窗户和内墙壁因水浸出现大块大块发黄、发黑的水印。安装在车库内的别墅防盗系统被水浸坏。

　　方先生多次就漏水问题与小区物业管理处交涉，管理处维修很多次，但问题一直未得到解决。方先生说：“生活在这样一个漏水、渗水的屋子里，全家的身心健康饱受影响。”

　　2005年开始，方先生便以拒交物业管理费的方式表达不满，业主与管理处长期“冷战”。2010年9月，方先生已有5年没交一分钱物业管理费，小区便切断别墅的水电供应，使双方矛盾升级。

　　方先生将开发商与物业管理公司双双告上法庭，请求法院判令被告交付案涉别墅的施工管线图并承担房屋维修的费用、赔偿原告损失等共计200多万元。起诉期间，法院曾通过“摇号”方式选择鉴定机构对别墅进行初步质量鉴定，2010年10月25日，鉴定机构出具《鉴定报告》，法院又组织双方对房屋维修纠纷进行合理协调，但庭外调解没有成功。

　　庭审焦点1别墅是否超过保修期？

　　昨日，案件在东莞市第一人民法院进行审理。方先生代理人称，根据鉴定机构出具《鉴定报告》，案涉房屋存在严重的质量问题，在此情况下，其保修期限是没有预期的，鉴定书指出案涉房屋主体结构上存在问题，主体结构的保修是50年期限，因此保修的责任和期限是没有超过的。

　　开发商和物业管理认为，原告方先生起诉已经过了上诉时效，法院不应该受理。原告代理人认为，不仅房屋没过保修期，该案件的上诉时效也没有超过有效期限。他认为上诉时效开记的起始时间是鉴定报告出来之后，即从2010年10月25日算起，理由是《鉴定书》出来之后，方先生才知道房屋出现严重质量问题。

　　开发商在庭上回应道，按照法律规定和合同的约定，屋面防水的保修期为5年，装修的保修期为2年，截止2006年11月11日，保修期间已经届满。即使按照原告的主张，在2006年1月份向物业管理处拒交物业管理费并提出维修主张，那么在2006年1月时，案涉房屋装修的保修期也已经届满。

　　庭审焦点2别墅是否存在质量问题？

　　方先生代理人称，根据鉴定机构所提供的鉴定书，案涉房屋存在严重的质量问题。房屋出现渗漏，是因为房屋存在结构安全方面的隐患，是房屋主体解结构的质量问题。

　　开发商代理人回应，没有任何证据证明案涉房屋在保修期间内出现过质量问题。且方先生直至起诉之日，一直未向被告主张过房屋维修，也不存在保修期间中断的问题。

　　庭审焦点3200万元赔偿怎么算？

　　方先生代理人说，根据《鉴定报告》表示，案涉别墅主体结构存在问题，且因为渗、漏等问题不断返修，使用年限已经达不到国家标准的50年使用期限，房屋“寿命”减少至30年。所以方先生按照使用年限来计算赔偿，以365万元乘以40%（20年使用期限的折损），得出最后的赔偿金额为146万元，加上之前10年来的房屋维修费用，共计200多万元。

　　对于方先生开出的赔偿金额，开发商代理人称，案涉物业是样板房，而不是精装修房，两者存在本质区别，由于样板房本身价格优惠，即使存在瑕疵，原告也应承担相应风险。被告认为，由于鉴定报告存在明显错误，所以相关损失重新 指定鉴定机构进行鉴定。