家里变成“水帘洞” 该由物业埋单吗？

　　今年夏天至今的几轮降雨过后，沈城的许多业主―尤其是家住顶层的业主，都出现家中屋顶漏雨的问题。

　　在沈城的业主当中，像陈先生一样遭遇的其实不少，那么屋顶漏雨，究竟该不该归咎于物业公司，又究竟应该由谁来替业主负责修缮呢？

　　5年内：正常由开发商负责维修 物业协助

　　辽宁英泰律师事务所冷雪莲律师指出，建设工程承包单位向建设单位承担屋面防水工程保修责任的保修期不低于5年。如果在物业质保期内出现问题，由物业通知施工单位维修。所以说，如果业主购买的是商品房，那么在入住5年内，应当由开发商负责维修屋面防水，而物业公司虽然不承担维修责任，但也应当承担起为业主联络开发商或维修单位的义务。

　　冷雪莲认为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用由物业公司从物业费中承担。所以，物业是有义务协助施工单位负责房屋漏雨的维修工作。

　　需要注意的是，有的小区会有这样一种情况―开发商将楼盘的“售后”委托给了物业公司，如果开发商和物业公司之间有这种约定，那么就应当由物业公司来负责维修。

　　超5年：按程序使用维修基金

　　而质保期过后，一般的小修则由物业公司负责维修。如果涉及物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等费用，通常需要通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。

　　业主在购买商品房时，都交纳了房屋维修基金。房屋超出5年出现渗漏的，就可以申请使用维修基金。

　　住宅的业主发现房屋出现漏雨等质量问题需要维修时，物业企业要首先进行勘查，并向业主委员会提交维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书等资料。资料齐备后，住宅小区的业主委员会将组织召开业主大会(也可采取业主意见书面调查等形式)对资料进行审议。审议通过后，形成业主大会决议，在小区内公示5天。

　　物业公司5天后将公示照片、业主委员会对公示意见反馈情况说明、业主意见调查表等材料报到所在区的小区办审核。区小区办实地审核后，提出审核意见方可实施对物业共用部位、共用设施设备的大修，更新或改造。对于单个项目资金在5万元以上的较大工程，建议业主委员会通过社会专业部门对工程造价进行预、决算审验。

　　启用维修基金需要啥条件？

　　一般启动和使用维修资金需要符合以下四个条件：

　　一、该小区或住宅楼建立了维修基金账号；二、损坏的部位必须是公共部位和公共设施；三、必须是在保修期满以后；四、商品房小区必须组建业主委员会，由委托的物业公司在业主大会的监督下启动和使用维修资金。

　　没有业主委员会怎么办？

　　未成立业主大会、未组建业主委员会的住宅小区或住宅楼，也可由售房单位启动维修资金业务，但需符合相关文件的规定并经过2/3以上的业主同意。很多小区的物业公司采用调查问卷的形式解决这一问题。

　　不够2/3业主同意怎么办？

　　一旦某小区入住业主没有超过2/3，或者例如楼房顶楼漏水等所产生的房屋问题没有损害到自身利益而投反对票。因此“超过2/3业主同意”的规定成了一道很难逾越的屏障。一些市民也反映，启动维修基金手续复杂，除业主投票外，还需要层层审批。《住宅专项维修资金管理办法》中还有一句例外规定：只有发生危及房屋安全等紧急情况，才有可能不通过业主大会启动应急维修资金。房屋漏雨等，看似不损害其他业主自身利益的问题不是一家之事，它会加速整栋楼的折旧，让房屋的使用年限降低。同时，如果业主可以树立“自治”意识，主动参加业主大会，履行自己的职责，将有利于问题的解决。

　　特别提醒

　　私改屋顶 自掏腰包维修

　　有些住在顶层的业主在入住装修时，喜欢私自改造屋顶结构。这些私自改造屋顶的行为，本身就是不被允许的，而一旦进行过私自改造，如果再遇到屋顶漏雨的情况，无论是开发商还是物业公司都不会再为此承担责任。业主只能自己承担相关损失，以及维修的责任。 (记者 高鹏 见习记者 宋波鸿)