别墅私搭乱建成风 大量纠纷涌向法院

　　相声演员郭德纲再次站到了舆论的风口浪尖。这次的原因是有业主爆料其别墅周围用栅栏圈起小院,却没有经过审批。

　　郭德纲的家属回应称购房时就附带绿地,自然有权改造。而记者去该小区探访时发现,类似的情形还有好几家。

　　“别墅业主这种私搭乱建的现象目前愈演愈烈,由此导致的纠纷频发。”北京市顺义区人民法院后沙峪法庭法官魏志坚今天（8月3日）在接受《法制日报》记者采访时忧虑地说。

　　惊――400平方米扩到2000平方米

　　顺义区因距离北京市区较近,且拥有得天独厚的生态资源,成为京城较大的别墅区之一。

　　但如今,走在这些本应飘逸欧洲街镇风情的小区里,没准什么时候你就被吓一跳。比如棕榈滩小区,错落有致的塔形小三层独栋别墅中,会突然冒出一个方方正正的“建筑盒子”,就好像别墅外面罩了件外衣,如同一个完全没有造型的水泥墩,非常突兀。

　　“这是我们受理的案件中最离谱的一个。原来只有400多平方米,最后扩建到2000平方米,院墙直接变成了房屋的外墙。”魏志坚说,由于规划局对建筑物的高度是定死的,不能往上加,所以只能往旁边扩,方法可谓五花八门。比如没有地下室的,就挖一层半的地下室；明明是车库也改建成住房；本来是阳台,就加盖成阳光房。

　　郭德纲别墅围起公共绿地 据称为防“钢丝”(图)

　　那些违建的明星们

　　韩国第一美女金喜善自爆女儿家居照(组图)

　　4位败犬女星的4种家居风尚

　　建――我的地盘我做主

　　后沙峪镇在顺义区别墅最多,优山美地、家浩、名都园等别墅区十分有名。今年上半年,仅后沙峪法庭,因别墅业主私搭乱建引发纠纷的案子,就受理了15件。但去年全年,这样的案子只有两件,前年只有一件。

　　据魏志坚介绍,大规模私搭乱建早就出现了,只不过,原先业主都是偷偷地盖,改建之前也会先跟邻居、物业公司打好招呼。优山美地的物业公司甚至明确要求,每一个想改建别墅的业主要先和邻居签好协议,“这就导致了绝大多数的别墅违建不会进入诉讼环节。”

　　随着你建我也建的积累,很多人开始觉得这是一件理所当然的事情,不再跟邻居打招呼了,导致纠纷急剧上升。魏志坚说,他们所受理的纠纷主要有邻居诉请恢复原状的相邻关系纠纷和物业公司提起的物业管理纠纷。

　　谈起别墅业主私搭乱建的原因和心理特征,魏志坚分析说,首先是利益,顺义现在的别墅已经涨到每平方米4万元,扩建当然能使房产大大增值。其次,别墅业主不仅有房屋所有权证,而且有土地使用权证,一些人错误地以为“我的地盘我做主”,认为无论怎么改建都是自己的权利。

　　濉―法院有时也无奈

　　魏志坚告诉记者,这类案子进入诉讼后一是容易和解,二是判拆很难。

　　这是因为,起诉的理由一般是通风、采光、日照、交通等,关系到的利益相对不是很大,法律利害冲突不很明显。加上被告方为了保住自己现有的利益,补偿金额动辄十几二十万元,容易促成和解。而只要被告方能想办法取得其他业主的谅解,物业费交得及时一点,物业公司也愿意接受和解。

　　魏志坚说,由于拆除成本过高,一般都是判决部分拆除,真正影响到邻居的才判拆,不然就只能发司法建议。但实践中由于种种原因,司法建议发的也不多。“我们法庭审理的这类案件,最后判决全拆的只有一例,但实际也没拆,而是双方达成了和解,被告方给了原告经济补偿。”

　　目前手里“囤”了大量这种案件的魏志坚坦言“很苦恼”:“这类案子在事实上完全没有难点,难就难在法律上的处理。”如果被告既没有违反物业服务合同,也不符合相邻关系所保护的情形,应该怎么处理就变得让人挠头。

　　“诉到法院并不是解决违建的方式。”魏志坚直言,对那些没有影响到相邻利益的或者没有违反物业服务合同及业主公约的,法院其实也无能为力,只能驳回起诉。

　　“这种情况下,违建的业主会有一个既得利益,原被告双方在诉讼的过程中会互相妥协,以后也就没人再说这个事情了。”魏志坚担心,这样会在某种意义上使得违法变成了合法。

　　劝――该出手时必出手

　　记者在采访中得知,顺义法院目前正在着手对别墅私搭乱建引发的纠纷进行调研,希望能从中找到解决问题的办法和对策。

　　魏志坚透露:“我们准备在调研完成后向城管及规划部门发出司法建议。因为这种私搭乱建的行为首先违反了行政审批和原来的规划,他们在行政上应该先处理。”

　　他告诉记者,由于别墅相对封闭,目前也缺乏相应的执法人员,没有投诉,城管很难直接调查。另外以前城管也有贴过“限期整改”的条子,但因为没有后续的行政强制措施最终也只能不了了之。“下一步,这个问题怎么解决确实值得相关的部门联动起来一起想办法。”

　　魏志坚提醒所有的别墅业主,如果发现邻居有私搭乱建的行为,应该尽可能早地向物业管理单位、城管规划部门投诉。“还可以适当自力救济,因为只有你出面了,才可能在一开始挽回这件事,而不是眼看着他完工。”

　　他也提醒那些私搭乱建的业主,一定要意识到自己这种行为的法律风险,不但有可能投资多少亏多少甚至还要往里面再搭钱。

　　魏志坚最后说:“随着行政机关执法力度的加大,法院执行力度的加大和公民权利意识的增强,如果有一天再没有邻居愿意去签这种违法的协议,相信问题就可以从根子上解决了。”

　　相关案例

　　◆2008年,影星赵文卓与画家方力钧互诉私搭乱建。

　　◆2005年,主持人李湘在其别墅装修过程中擅自拆改,私建阳光房,并且对城管部门的责令改正要求置之不理被物业公司告上法庭。法院最终判决李湘拆除搭建建筑,恢复原状。（记者李娜）